Der Büromarkt in Dubai zeigte im zweiten Quartal 2026 eine bemerkenswerte Entwicklung: Trotz erhöhter geopolitischer Unsicherheit stieg die Nachfrage weiter an. Gleichzeitig sind hochwertige Büroflächen inzwischen so knapp, dass sich Nachfrage- und Preisdruck zunehmend auch auf niedrigere Qualitätssegmente verlagern.
Die Zahl der registrierten Büro-Mietverträge stieg im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr um 24,6 % und gegenüber dem Vorquartal um 15,1 % (Quelle: JLL). Getragen wurde dieses Wachstum vor allem von Neuvermietungen. Vor dem Hintergrund der regionalen Spannungen werten wir diese Entwicklung als klares Zeichen anhaltenden Geschäftsvertrauens, auch wenn einige Nutzer ihre Expansionsentscheidungen vorübergehend aufgeschoben haben.
Die Unsicherheit scheint die Gesamtnachfrage bislang somit kaum geschwächt zu haben. Sie verändert jedoch zunehmend die Art und Weise, wie Unternehmen ihren Flächenbedarf decken.
Prime Office – Dubais knappes Gut
Die Knappheit hochwertiger Büroflächen hat inzwischen ein außergewöhnliches Niveau erreicht.
Die Leerstandsquote im Gesamtmarkt sank innerhalb eines Jahres von 7,7 % auf 6,1 %. Im Prime-Segment beträgt sie nur noch 0,7 %, bei Grade-A-Flächen 4,2 %.
Prime-Flächen sind damit faktisch nahezu voll vermietet.
Gleichzeitig kam im zweiten Quartal keine nennenswerte neue Bürofläche auf den Markt. Für die zweite Jahreshälfte 2026 werden Fertigstellungen von rund 940.000 sq ft erwartet.
Die reine Größe der Entwicklungspipeline überschätzt jedoch die tatsächlich neu verfügbare Fläche. Zahlreiche Projekte haben bereits vor ihrer Fertigstellung Vorvermietungen gesichert, sodass ein Teil des neuen Angebots bei Fertigstellung gar nicht erst auf den freien Vermietungsmarkt gelangen wird.
Darüber hinaus wurden einige bestehende Gebäude vorübergehend für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen aus dem Markt genommen.
Die Knappheit hochwertiger Büroflächen könnte daher länger anhalten, als es die ausgewiesene Entwicklungspipeline zunächst vermuten lässt.
Die Knappheit im Prime-Segment verändert den Gesamtmarkt
Die Auswirkungen beschränken sich inzwischen nicht mehr auf Prime- und Grade-A-Flächen.
Der Mangel an hochwertigen Büroflächen zwingt Unternehmen zunehmend dazu, ihren Suchradius auf Grade B und teilweise sogar Grade C auszuweiten.
Diese Entwicklung zeigt sich bereits in den Leerstandsquoten: Bei Grade B sank der Leerstand innerhalb von zwölf Monaten von 10,9 % auf 8,0 %, bei Grade C von 12,7 % auf 10,9 %.
Noch deutlicher zeigt sich dieser Spillover-Effekt bei den Mieten.
Während die Prime-Mieten gegenüber dem Vorjahr um 13,6 % und die Grade-A-Mieten um 26,2 % stiegen, verzeichnete Grade B mit 31,5 % das stärkste Mietwachstum aller Kategorien.
Für Investoren ist dies eine wichtige Entwicklung.
Die Investmentstory des Dubai Office Market beschränkt sich damit zunehmend nicht mehr auf die klassischen Premiumlagen. Die Knappheit am oberen Ende des Marktes erzeugt zusätzliche Nachfrage in Segmenten, die bislang deutlich weniger im Fokus institutioneller und professioneller Investoren standen.
Grade B: Die interessantere Investmentstory?
Ein Mietwachstum von 31,5 % innerhalb eines Jahres zieht zwangsläufig Aufmerksamkeit auf sich. Daraus lässt sich jedoch keineswegs ableiten, dass Grade-B-Büroflächen generell attraktiv sind.
Unternehmen, die aufgrund fehlender Grade-A-Flächen auf Grade B ausweichen, geben ihre Qualitätsanforderungen nicht vollständig auf. Lage, Erreichbarkeit, Parkmöglichkeiten, Flächeneffizienz, technische Ausstattung und das Erscheinungsbild eines Gebäudes bleiben wichtige Kriterien.
Von der Verschiebung der Nachfrage dürften daher insbesondere solche Gebäude profitieren, die eine glaubwürdige Alternative zu Grade A darstellen oder sich mit überschaubarem Kapitaleinsatz entsprechend repositionieren lassen.
Besonders interessant können dabei Objekte in Single Ownership sein, bei denen Modernisierungsmaßnahmen, Vermietungsstrategie und Positionierung zentral gesteuert werden können.
Während die Knappheit von Prime-Flächen und ihre Auswirkungen auf Mieten und Bewertungen inzwischen weitgehend erkannt sind, scheinen die Konsequenzen für Büroimmobilien niedrigerer Qualitätsklassen noch weniger vollständig in den Marktpreisen reflektiert zu sein.
Wir gehen daher davon aus, dass einige der interessantesten Chancen bei Assets liegen könnten, bei denen sich Qualität und Tiefe der zukünftigen Nachfrage bereits verändert haben – oder kurz davorstehen, sich zu verändern –, während der Markt diesen Übergang noch nicht vollständig eingepreist hat.
Flexibilität gewinnt an Bedeutung
Parallel dazu gewinnt ein weiterer Teil des Büromarktes an Bedeutung: Flexible Offices und Business Center.
JLL und andere Marktbeobachter berichten von einer steigenden Nachfrage nach flexiblen Büroflächen. Die Gründe liegen auf der Hand: geringerer Kapitaleinsatz, niedrigere Markteintrittsbarrieren und kürzere vertragliche Bindungen ermöglichen Unternehmen einen risikoärmeren Eintritt in den Markt oder eine flexiblere Expansion.
Diese Entwicklung ist gerade im aktuellen Umfeld relevant.
Einige Unternehmen haben Expansionsentscheidungen vorübergehend verschoben oder vermeiden langfristige Verpflichtungen. Gleichzeitig blieb Downsizing begrenzt, verfügbare Flächen wurden schnell absorbiert und die Mehrheit der Unternehmen verfolgt weiterhin ihre längerfristigen Immobilienstrategien.
Die wachsende Nachfrage nach flexiblen Büros und Business Centern ist daher nicht zwangsläufig Ausdruck eines geringeren Commitments zum Standort Dubai.
Vielmehr ermöglichen diese Modelle Unternehmen, die Entscheidung für eine Präsenz in Dubai von der Entscheidung über eine langfristige Flächenbindung zu trennen.
Flexible Lösungen erlauben es Unternehmen, heute zu expandieren, ohne bereits festlegen zu müssen, wie viel Bürofläche sie in mehreren Jahren benötigen werden.
Ein Büromarkt, mehrere Investment Cases
Vor dem Hintergrund eines wachsenden und zunehmend differenzierten Büromarktes bleibt die dominante Investmentthese bei Prime und Grade A die Knappheit.
Bei ausgewählten Grade-B-Objekten entsteht dagegen eine andere Investmentthese: Spillover-Nachfrage und Repositionierungspotenzial.
Flexible Offices wiederum bedienen ein anderes strukturelles Nachfrageprofil, bei dem geringere Kapitalbindung und kürzere Mietverpflichtungen eine zentrale Rolle spielen.
Diese Segmente weisen unterschiedliche Risiko-Rendite-Profile auf.
Entsprechend reichen die starken Fundamentaldaten des Gesamtmarktes zunehmend nicht mehr aus, um die Attraktivität eines einzelnen Investments zu beurteilen.
Asset Selection wird zunehmend entscheidend
Dass der Dubai Office Market nach mehreren Jahren starken Mietwachstums für Investoren attraktiv ist, ist inzwischen kein Geheimnis mehr.
Niedrige Leerstände und stark steigende Mieten bedeuten jedoch nicht automatisch einen attraktiven Einstieg, wenn diese Entwicklung bereits vollständig im Kaufpreis eines Assets reflektiert ist.
Entscheidend werden daher tiefergehende Fragen:
- Welche Gebäude profitieren tatsächlich vom Spillover aus den höheren Qualitätssegmenten?
- Wo kann eine gezielte Repositionierung ein Objekt in ein höherwertiges Marktsegment verschieben?
- Wie viel der zukünftigen Konkurrenzfläche wird tatsächlich auf den freien Markt gelangen – und wie viel davon ist bereits vorvermietet?
- Und welches Mietwachstum ist nachhaltig erzielbar, ohne auf zu optimistische Annahmen im Underwriting angewiesen zu sein?
Das durchschnittliche Mietwachstum von 31,5 % bei Grade B ist ein wichtiges Marktsignal. Es sagt jedoch wenig darüber aus, welche einzelnen Gebäude und Standorte nachhaltig von dieser Entwicklung profitieren werden.
Die entscheidende Frage lautet daher, wo absehbare Veränderungen von Angebot und Nachfrage zu einer Fehlbewertung auf Asset-Ebene führen können.
Eine fundierte Investmentanalyse sollte deshalb insbesondere Mikrolage, Gebäudequalität und Repositionierungspotenzial, bestehende und erzielbare Mieten, zukünftiges Konkurrenzangebot sowie den konkreten Ankaufspreis berücksichtigen.
Die attraktivste Gelegenheit liegt dabei nicht zwangsläufig dort, wo das Wachstum bereits am deutlichsten sichtbar ist.
Fazit
Das zweite Quartal 2026 war für den Dubai Office Market in gewisser Weise ein Belastungstest: Trotz regionaler Spannungen stieg die Zahl der registrierten Mietverträge weiter, während die Leerstandsquote erneut sank.
Noch bedeutender ist jedoch die Verschiebung innerhalb des Marktes.
Der Mangel an hochwertigen Büroflächen verlagert Nachfrage in niedrigere Qualitätssegmente. Grade B verzeichnet inzwischen das stärkste Mietwachstum, während flexible Bürokonzepte aufgrund veränderter Anforderungen der Nutzer weiter an Bedeutung gewinnen.
Die Chance liegt daher zunehmend darin, diejenigen Assets zu identifizieren, die am stärksten von den strukturellen Angebotsengpässen des Dubai Office Market profitieren können.
Während wir davon ausgehen, dass die starken Fundamentaldaten des Marktes zumindest mittelfristig Bestand haben werden, dürfte eine Outperformance gegenüber dem Gesamtmarkt zunehmend von der Auswahl der richtigen Assets und weniger von der allgemeinen Marktdynamik allein abhängen.
Über den Autor
Christian Atzert
Geschäftsführer | Smart Living Properties
Christian Atzert ist Geschäftsführer von Smart Living Properties und seit über zwanzig Jahren im Immobilienmarkt der Vereinigten Arabischen Emirate tätig.
Seine Analysen basieren auf der Auswertung von Transaktionsdaten des Dubai Land Department sowie der Untersuchung einzelner Communities, Marktsegmente und Immobilienassets.
Er berät Unternehmer, Family Offices und private Investoren beim Aufbau und bei der Strukturierung von Immobilienportfolios in Dubai.
