W kraju związkowym Berlin po raz pierwszy podjęto dyskusję na temat wywłaszczenia właścicieli nieruchomości. O przeprowadzenie referendum w tej sprawie zabiegają różne inicjatywy i politycy, m.in. wspierani przez uczestników rządu “Die Linke” i Zielonych. Grupa parlamentarna “The Greens”:
“Wierzymy, że eminent domain jest ostatecznością, a uspołecznienie budownictwa mieszkaniowego jest uzasadnionym narzędziem”.
Wysoki dług publiczny jako ryzyko
Jednak zamożnym ludziom w Niemczech zagrażają również przeciwności z innej strony. Faktyczna unia odpowiedzialności, wprowadzona już przez europejski mechanizm stabilności (ESM), która jest dodatkowo rozszerzona przez ogólnoeuropejskie mechanizmy odpowiedzialności za banki znajdujące się w trudnej sytuacji (“unia bankowa”), niesie ze sobą znaczne ryzyko w przypadku nowego kryzysu finansowego.
Na przykład przykład Cypru wyraźnie pokazał, że w czasach pieniądza elektronicznego wywłaszczenie może nastąpić dosłownie z dnia na dzień.
Tym, którzy uważają taki scenariusz za nie do pomyślenia w dotychczasowych Niemczech, należy przypomnieć, że szef Eurogrupy, Jeroen Dijsselbloem, szczerze powiedział w 2013 roku, że wdrożony środek (dostępu państwa do kont bankowych Cypryjczyków) miał “modelowy charakter”.
Ochrona w sytuacjach kryzysowych: aktywa materialne poza UE
Jest zatem oczywiste, że inwestorzy muszą podjąć działania, zanim dojdzie do kryzysu i wywłaszczenia.
W świetle opisanego powyżej ryzyka, każdemu inwestorowi zdecydowanie zaleca się rozważenie zainwestowania części swoich aktywów w innych krajach UE. W obecnej fazie gospodarczej należy skupić się na realnych aktywach, takich jak nieruchomości i metale szlachetne. Należą do nich na przykład innowacje finansowe, które łączą konta metali szlachetnych z fizycznym przechowywaniem w takich miejscach jak Szwajcaria, Hong Kong i Singapur z funkcjami płatności bezgotówkowych. Teraz dostępne są również funkcje płatności za pomocą Bitcoin i innych kryptowalut.
Inwestycja antycykliczna
Zwłaszcza inwestorzy, którzy szukają miejsc do inwestycji w nieruchomości w innych krajach UE przy przenoszeniu części swoich aktywów, powinni w obecnej fazie rynku przyjrzeć się bliżej opcji Dubaju. Po pięcioletniej korekcie cen, Dubaj oferuje wyjątkowo korzystne ceny za metr kwadratowy, jak również jedną z najwyższych na świecie stóp zwrotu z wynajmu.
Na przykład PIRI 100 Index firmy analitycznej Knight Frank zajmującej się nieruchomościami pokazuje, że średnia cena za metr kwadratowy dla luksusowych nieruchomości w Berlinie w grudniu 2018 r. jest o około 95,88% wyższa niż w Dubaju.
Jednocześnie Zjednoczone Emiraty Arabskie zajmują drugie miejsce w rankingu Numbeo dotyczącym najwyższych na świecie stóp kapitalizacji brutto (10,24% w obszarach śródmiejskich) dla nieruchomości; według tego badania inwestorzy w nieruchomości w Niemczech muszą zadowolić się średnio 3,34%.
W związku z tym nie dziwi fakt, że wielu inwestorów instytucjonalnych w ostatnim czasie ponownie zakwalifikowało Dubaj jako okazję do kupna. Przykładowo, niedawno londyńska firma zarządzająca aktywami RWC Partners skomentowała dla Bloomberga: “Uważamy, że ZEA osiągnęły dno cyklu nieruchomościowego. Skorzystaliśmy z tej okazji, aby zredukować część naszych saudyjskich udziałów i zainwestować je ponownie w akcje nieruchomościowe w ZEA”.
Ale są też inne zalety przemawiające za Dubajem:
- Brak lokalnego opodatkowania dochodów z wynajmu lub dochodów ze sprzedaży, brak kontroli kapitałowych
- Nr 1 jako centrum handlu, turystyki i logistyki w szybko rozwijającym się regionie
- Wydawanie wiz pobytowych dla właścicieli nieruchomości (opcja emigracyjna)
- Wysoka stabilność polityczna, bezpieczeństwo prawne i jakość życia, minimalny wskaźnik przestępczości.
Uwagi końcowe
Ponieważ Dubaj odstępuje od opodatkowania bieżących dochodów z nieruchomości, a obowiązująca umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania przewiduje metodę zaliczenia, dochody z najmu i dzierżawy podlegają w całości opodatkowaniu w Niemczech.
Jeśli nie chcą Państwo na razie ujawniać swojej zagranicznej inwestycji niemieckim urzędom skarbowym i nie chcą zejść na podatkową śliską drogę, mają Państwo możliwość zainwestowania bezpośrednio w nieruchomości poza planem. Zaleta: Do czasu zakończenia – w zależności od projektu i stanu do trzech lat od inwestycji – nie powstaje dochód podlegający opodatkowaniu, a więc nie ma obowiązku podatkowego ani sprawozdawczego wobec urzędu skarbowego.
Nawet oferty off-plan najbardziej znanych deweloperów, takich jak Emaar i Dubai Properties, są wyceniane ze znaczną zniżką w porównaniu z cenami nieruchomości na rynku wtórnym, a ponadto często oferują niezwykle atrakcyjne plany płatności. Często, na przykład, 50% ceny zakupu może być wypłacone do pięciu lat po przekazaniu nieruchomości.
Korzystna cena zakupu i niewielkie zaangażowanie kapitałowe w dłuższym okresie czasu zapewniają wysoki zwrot z kapitału własnego. Ponadto przychody z najmu w najlepszym przypadku całkowicie pokryją późniejsze koszty po przekazaniu nieruchomości, nawet bez dalszego finansowania przez bank.