fbpx

FAQs

FAQs

Wiza dla emerytów

Od 03.09.2020 r. emeryci z całego świata będą mogli osiedlić się na stałe w Dubaju. Przyznanie tzw. “Wizy Emerytalnej” jest nowością w ZEA i wymaga udowodnienia stabilności finansowej lub posiadania nieruchomości w Dubaju.

Stabilność finansowa jest definiowana jako miesięczny dochód w wysokości co najmniej 20 000 AED lub płynne aktywa w wysokości co najmniej 1 000 000 AED.

Nieruchomość położona w Dubaju również kwalifikuje się do otrzymania wizy dla emerytów, jeśli jej wartość przekracza 2.000.000 AED.

Więcej informacji na temat prawa do stałego pobytu dla emerytów można znaleźć na rządowym portalu Retire in Dubai.

Wydajność

Wyrażona w procentach stopa zwrotu z inwestycji to zysk, jaki generuje nieruchomość w stosunku do zainwestowanego kapitału. Oblicza się go poprzez zestawienie zysku netto – zazwyczaj czynszów pomniejszonych o odpowiednie koszty – w stosunku do zaangażowanego kapitału (cena transakcji plus koszty dodatkowe) (patrz również“ROI“).

Zarządzanie nieruchomościami (zarządzanie nieruchomościami)

Usługa oferowana właścicielom nieruchomości, która zazwyczaj obejmuje zarządzanie najmem, techniczną konserwację i naprawy oraz usługi księgowe związane z zarządzaniem nieruchomością.

Zużycie (Normalne zużycie)

Normalne zużycie wynikające z normalnego użytkowania przedmiotu najmu przez najemcę. Zgodnie z prawem najmu w Dubaju, najemca nie musi rekompensować wynajmującemu normalnego zużycia wynajmowanej nieruchomości.

Umowa kupna-sprzedaży (“SPA”)

Umowa kupna zawierająca wszystkie istotne postanowienia dotyczące zakupu nieruchomości off-plan w Dubaju. Dotyczy to m.in. ceny zakupu, innych dodatkowych warunków umownych oraz sposobów płatności. Zazwyczaj SPA jest stosowane w transakcjach off-plan pomiędzy kupującymi a deweloperami.

Przekazanie (przeniesienie własności)

Procedura, w której strony transakcji zakupu (sprzedający, kupujący, kredytodawca lub ich prawni przedstawiciele, jeśli istnieją) składają oświadczenia do Dubai Land Department (lub licencjonowanego biura escrow), aby przenieść własność nieruchomości na kupującego. W ramach tej procedury wypłacane są również kwoty należne odpowiednim stronom.

Najemca

Osoba (użytek mieszkalny) lub firma (handlowa, biurowa) zajmująca lub w inny sposób korzystająca z wynajętej nieruchomości.

Wycena

Wycena lub wycena nieruchomości jest przeprowadzana przez profesjonalnego rzeczoznawcę majątkowego, który stosuje w tym celu różne metody, w zależności od rodzaju nieruchomości. Wyceny są zazwyczaj używane do neutralnego określenia wartości nieruchomości i są zazwyczaj zlecane przez kredytodawców lub inne strony zaangażowane w transakcję na rynku nieruchomości.

Najemca (dzierżawca)

“Lessee” jest alternatywnym angielskim terminem dla “tenant”.

Rozwój o mieszanym przeznaczeniu (obszar o mieszanym przeznaczeniu)

Obszar zabudowy lub kompleks budynków, dla którego proponuje się wielorakie zastosowania, takie jak mieszkalne, biurowe i handlowe. Rodzaj użytkowania może być określony przez obszar zabudowy (wspólnota) lub budynek/kompleks.

Ujednolicona umowa sprzedaży (standardowa umowa kupna)

Patrz również“Formularz F

Umowa o nieujawnianiu informacji (“NDA”)

Umowa o zachowaniu poufności dotyczy ujawnienia poufnych, niepublicznych informacji stron podczas inicjowania i/lub realizacji transakcji biznesowej (np. zakupu nieruchomości). Reguluje ona szczegółowo prawa i obowiązki poszczególnych stron.

Master Developer (główny wykonawca projektu)

Projekt deweloperski, któremu powierzono realizację master community (samodzielnego obszaru). Master Developer wdraża specyfikacje urbanistyczne w ramach Wspólnoty Wzorcowej i jest odpowiedzialny, między innymi, za tworzenie infrastruktury i zapewnianie połączeń sieciowych.

Lessor (wynajmujący)

Alternatywna nazwa dla “wynajmującego”.

Zwrot z inwestycji (“ROI”)

Wskaźnik ROI oblicza zwrot z inwestycji poprzez zestawienie zysku z inwestycji w stosunku do zaangażowanego kapitału. Oblicza się go w następujący sposób: (przychód (np. czynsz)) – (koszt inwestycji (np. utrzymania)) / całkowita wielkość inwestycji.

List intencyjny (“LoI”) (deklaracja intencji)

Wstępna pisemna umowa pomiędzy dwiema stronami (np. kupującym i sprzedającym), która określa warunki, na jakich kupujący jest gotów nabyć nieruchomość od kupującego. Chociaż LoI ma formę pisemnej umowy, zazwyczaj nie jest w pełni wiążąca dla stron.

Formularz A (Formularz A) Umowa Brokerska Zakup Nieruchomości Dubaj

Umowa, na mocy której sprzedający i agent w Dubaju zgadzają się zaoferować nieruchomość na sprzedaż.

Ostateczny list ofertowy (oferta finansowania) na zakup nieruchomości w Dubaju

Dokument ofertowy wystawiony przez pożyczkodawcę zawiadamiający kupującego(mortgagor) o zobowiązaniu do sfinansowania zakupu nieruchomości w Dubaju(pożyczka hipoteczna) zgodnie z podanymi dalszymi szczegółami (przedmiotpożyczki, zabezpieczenie, oprocentowanie, termin). Przed otrzymaniem ostatecznej oferty finansowania zakupu nieruchomości w Dubaju, należy uzyskać od banku wstępną zgodę (“pre-approval”). Następnie negocjuje się cenę zakupu i zawiera porozumienie między kupującym a sprzedającym w formie “protokołu ustaleń” (MoU).

Obszary wspólne

Obszary wspólne to te obszary w nieruchomościach wielomieszkaniowych, które są współdzielone przez ich mieszkańców i właścicieli. Zazwyczaj są to takie miejsca jak wejścia, sale fitness, basen, a także klatki schodowe i korytarze.

Obszary wspólne są zarządzane przez stowarzyszenie właścicieli nieruchomości, a koszty utrzymania i napraw (opłaty eksploatacyjne) są fakturowane na właścicieli proporcjonalnie.

Formularz F (Formularz F) Standardowa umowa sprzedaży na zakup nieruchomości w Dubaju

Standardowa umowa pomiędzy sprzedającym a kupującym nieruchomość w Dubaju, szczegółowo określająca warunki transakcji (znana również jako“Unified Sales Contract“).

Podwykonawca (deweloper podprojektu)

Deweloperzy poszczególnych budynków lub zespołów budynków w ramach master community. W odniesieniu do planowania i budowy inwestor podprojektu jest związany specyfikacjami odpowiedniego inwestora projektu głównego.

Foreclosure w emiracie Dubaju

Procedura, dzięki której pożyczkodawca uzyskuje zwrot zabezpieczenia (nieruchomości) w przypadku zaległości w spłacie kapitału.

Stopa kapitalizacji CAP (“Capitalization Rate”)

Stopa CAP jest stosunkiem zysku netto do ceny zakupu nieruchomości, przy czym, w przeciwieństwie do zysku brutto, koszty zarządzania są brane pod uwagę, ale w przeciwieństwie do zysku netto, przypadkowe koszty nabycia nie są brane pod uwagę. Wyższa stopa CAP odpowiada wyższemu zwrotowi z inwestycji (“ROI”).

Pośrednik (agent) w obrocie nieruchomościami w emiracie Dubaju

Broker (agent nieruchomości) w emiracie Dubaju jest osobą, która działa jako pośrednik między sprzedającymi i kupującymi nieruchomości (rynek wtórny), jak również między deweloperami i kupującymi na rynku pierwotnym (“off-plan“) przy zakupie nieruchomości. W emiracie Dubaju każda osoba działająca jako agent nieruchomości musi posiadać kartę RERA oraz licencję biznesową wydaną przez Departament Rozwoju Gospodarczego (DED).

Pożyczkodawca

Bank lub inna instytucja finansowa, która udziela kredytu w celu nabycia nieruchomości.

Pełnomocnictwo (“PoA”) (Power of Attorney)

Transakcje na rynku nieruchomości w Dubaju mogą być przeprowadzane przez pełnomocników. Pełnomocnictwo to oficjalne ustanowienie przez mocodawcę osoby trzeciej (pełnomocnika) w celu reprezentowania go pod jego nieobecność przy dokonywaniu czynności prawnych.

W wyniku tego upoważniony przedstawiciel uzyskuje uprawnienie do dokonywania czynności prawnych w imieniu mocodawcy. W ZEA pełnomocnictwa podlegają na ogół formalnemu wymogowi notarialnego poświadczenia i legalizacji. Ponadto Departament Ziemi w Dubaju akceptuje tylko takie pełnomocnictwa, które określają daną nieruchomość i transakcję oraz są ważne przez okres nie dłuższy niż dwa lata.

Pełnomocnictwa wystawione w Niemczech muszą zostać odpowiednio przetłumaczone i przekształcone w dokument ważny w ZEA zgodnie z procedurą legalizacji określoną przez Ministerstwo Spraw Zagranicznych ZEA.

Mnożnik czynszu brutto (“GRM”) (mnożnik brutto)

Mnożnik brutto określa cenę nieruchomości w stosunku do możliwego do uzyskania czynszu brutto, przy czym nie uwzględnia się bieżących kosztów dodatkowych. (Mnożnik brutto= cena nieruchomości / możliwy do uzyskania czynsz brutto). Niższy mnożnik oznacza wyższy zysk brutto z inwestycji w nieruchomość.

Rejestr nieruchomości

Rejestr prowadzony przez Dubai Land Department, w którym m.in. znajduje się opis i położenie nieruchomości, a także przypisane do niej prawa.

Prowizja – Kupno/wynajem nieruchomości w Dubaju

Prowizja jest opłatą pobieraną za zorganizowanie transakcji na rynku nieruchomości w emiracie Dubaju (np. kupno/sprzedaż lub wynajem). Prowizja jest zwykle określana jako procent od transakcji bazowej. Pobieranie prowizji jest zastrzeżone wyłącznie dla pośredników zarejestrowanych w RERA (Pośrednicy”).

Od 01.01.2018 r. do należnej prowizji doliczany jest podatek od towarów i usług (VAT) w wysokości 5%.

Formularz B (Formularz B) Umowa Brokerska Zakup Nieruchomości Dubaj

Umowa (umowa pośrednictwa), za pomocą której kupujący i agent nieruchomości zgadzają się nabyć nieruchomość lub pośredniczyć w jej nabyciu.

Opłata transferowa za zakup nieruchomości

Opłata pobierana przez dubailand (link zewnętrzny) za przeniesienie własności nieruchomości ze sprzedającego na kupującego. Obecnie opłata ta wynosi 4% ceny transakcyjnej i jest płatna do Dubai Land Department (link wewnętrzny) przy transferze. Zazwyczaj strony transakcji uiszczają opłatę w równych częściach, chyba że w umowie postanowiły inaczej.

Tytuł własności

Akt własności wydany przez Dubai Land Department dowodzi prawnej własności nieruchomości, w tym wszelkich ograniczeń lub zobowiązań (np. hipoteki). Title Deeds wydawane są przez dubailand wyłącznie dla nieruchomości ukończonych, dla nieruchomości nieplanowanych właściciel otrzymuje tzw. certyfikat Oqood (patrz również“Oqood“).

Plan zagospodarowania terenu

Plan terenu zarejestrowany w rejestrze gruntów w dubailand, który opisuje układ poszczególnych jednostek, jak również części wspólnych danej nieruchomości (domu lub mieszkania).

Rental Dispute Settlement Centre (“RDSC”) (sąd arbitrażowy do rozstrzygania sporów dotyczących najmu)

Centrum Rozstrzygania Sporów Czynszowych świadczy usługi arbitrażowe w celu rozstrzygania sporów czynszowych między najemcami a wynajmującymi i jest prowadzone przez dubailand.

Wskaźnik wynajmu

Poprzez regularne publikowanie “RERA Rental Index”, dubajski regulator rynku nieruchomości RERA dostarcza uczestnikom branży informacji na temat czynszów rynkowych w zależności od lokalizacji nieruchomości, jak również jej wielkości (liczby pokoi). Ustawowy limit czynszu wykorzystuje jako punkt odniesienia wskaźnik czynszu RERA. Wskaźnik czynszów RERA można znaleźć na stronie www.dubailand.gov.ae.

Powiernik rejestrujący (biuro powiernicze)

Dubai Land Department akredytowane biuro escrow oferujące usługi rejestracji transakcji na rynku nieruchomości poza dubailand i godziny otwarcia.

Agencja Regulacji Rynku Nieruchomości (“RERA”)

RERA(link wewnętrzny) jest organem regulacyjnym Departamentu Ziemi w Dubaju(DLD). RERAdubailand) monitoruje i rejestruje deweloperów, projekty pozaplanowe, stowarzyszenia właścicieli, powierników i dzierżawców. Ponadto RERA nadzoruje inne działania w ramach dubajskiej branży nieruchomości.

Stowarzyszenie Właścicieli

Stowarzyszenie Właścicieli utrzymuje, obsługuje i zarządza wszystkimi wspólnie użytkowanymi obszarami w ramach współwłasności nieruchomości wielostronnej (np. budynku mieszkalnego), patrz również“Obszary wspólne“.

W Dubaju stowarzyszenia właścicieli, jak również wyznaczeni przez nich usługodawcy (firmy zarządzające nieruchomościami) podlegają przepisom i nadzorowi Real Estate Regulatory Authority dubailand).

 

Oqood

System rejestracji prowadzony przez Dubai Land Department (link wewnętrzny) dla zakupu nieruchomości off-plan. Po zarejestrowaniu transakcji, kupujący otrzyma certyfikat Oqood z dubailand) opisujący i potwierdzający tytuł prawny kupującego do danej nieruchomości.

Zakup nieruchomości poza planem

Nieruchomość w budowie w momencie zakupu. W Dubaju stworzono już kompleksowe ramy prawne, które chronią interesy kupujących przy zakupie nieruchomości w budowie. Zakupy poza planem mogą odbywać się pomiędzy deweloperami a kupującymi (rynek pierwotny), jak również pomiędzy dwoma kupującymi (rynek wtórny). Przy zakupie od dewelopera kupujący otrzymuje tzw. certyfikat Oqood z Departamentu Ziemi w Dubaju jako dowód własności (zamiast Title Deed) i jest zarejestrowany jako właściciel w tzw. tymczasowym rejestrze nieruchomości Departamentu Ziemi w Dubajudubailand).

Certyfikat niezgłoszenia sprzeciwu (“NOC”)

Przy zakupie nieruchomości w Emiracie Dubaju, Non-Objection Certificate (“NOC”) poświadcza zgodę dewelopera na przeniesienie własności jednostki nieruchomości. Przed przekazaniem tytułu własności przez sprzedawcę deweloper musi wystąpić o NOC i uzyskać je z dubailand. Ten ostatni ma prawo pobrać maksymalną opłatę w wysokości 5.000 AED za wydanie NOC (dla nieruchomości off-plan). W stosownych przypadkach przed przeniesieniem własności może być wymagane wydanie kolejnego NOC przez Generalnego Dewelopera. Zgoda dewelopera nie może być wstrzymana bez uzasadnionej przyczyny, takiej jak zaleganie z opłatami za utrzymanie części wspólnych.

Protokół ustaleń (MoU)

Przy zakupie nieruchomości w Dubaju, tzw. Memorandum of Understanding (MoU) jest częścią umowy kupna-sprzedaży i szczegółowo opisuje szczegóły transakcji na rynku nieruchomości. Memorandum of Understanding (“MoU”) zawiera zazwyczaj cenę zakupu, warunki i terminy płatności oraz inne szczegóły umowy i jest zazwyczaj stosowane jako uzupełnienie“Formularza F” wymaganego przez dubailand

Hipotekarz (Mortgagor)

Dłużnik (“Kupujący”), który korzysta z kredytu na zakup nieruchomości w Dubaju i zgadza się na wpisanie obciążenia(hipoteki) na nieruchomości położonej w emiracie Dubaju jako zabezpieczenie kredytu. Zabezpieczenie jest zarejestrowane w księdze wieczystej w dubailand i wymienione nadokumencie własności.

Hipoteka (wierzyciel hipoteczny)

Instytucja finansowa lub bank (“wierzyciel”), który udziela kredytu w celu zakupu nieruchomości i ma hipotekę na nieruchomości zarejestrowanej w dubailand jako zabezpieczenie pożyczki. Stroną umowy jest dłużnik hipoteczny (nabywca nieruchomości).

Hipoteka

Przy zakupie nieruchomości w Dubaju, hipoteka (“Mortgage”) jest instrumentem prawnym używanym do zabezpieczenia kredytu użytego do zakupu nieruchomości. W tym przypadku hipoteka (obciążenie) na nieruchomości jest wpisana do rejestru nieruchomości w dubailand (patrz również“zastaw“).

Zastaw

Obciążenie (“hipoteka“) na nieruchomości (np. z tytułu kredytu) wpisane do rejestru nieruchomości w dubailand, które musi być wykonane przed sprzedażą nieruchomości.

Leasinghold

Wariant zakupu nieruchomości w Dubaju, w którym dzierżawca nabywa prawo własności do nieruchomości (budynków), ale nie do związanego z nią gruntu. Typowe okresy najmu w Dubaju wahają się od 10 do 99 lat. Co do zasady, dzierżawę można przenieść (np. w drodze sprzedaży lub dziedziczenia) na pozostały okres dzierżawy. Dzierżawa jest zarejestrowana w rejestrze nieruchomości (odpowiednik niemieckiej księgi wieczystej) w dubailand i wykazana nadokumencie własności.

Dzierżawa (umowa najmu)

Umowa najmu pomiędzy właścicielem nieruchomości a jej najemcą, która szczegółowo reguluje sposób korzystania z nieruchomości przez najemcę oraz termin i wynagrodzenie (czynsz). W Dubaju jako umowę podstawową należy stosować dokument standaryzowany przez dubailand. Umowy dodatkowe lub wyjaśnienia są zwykle zapisywane w załączniku (“addendum”).

Wreszcie, wykonany kontrakt podpisany przez wszystkie strony jest rejestrowany w systemie Ejari.

Właściciel

Prawny właściciel nieruchomości w Dubaju, zgodnie z rejestrem właścicieli prowadzonym przez dubailand, która jest wynajmowana najemcy.

Tymczasowy rejestr nieruchomości (Tymczasowy rejestr nieruchomości)

Rejestr nieruchomości w dubailand nieruchomości nabytych off-plan w Dubaju i nadal w budowie (patrz także“Oqood“).

Ijara – finansowanie nieruchomości w Dubaju na raty

Hire purchase jest również brany pod uwagę przy finansowaniu nieruchomości w Dubaju od roku 2019. W emiracie Dubaju sprzedaż ratalna jest realizowana poprzez wariant zgodnego z szariatem finansowania nieruchomości (wariant sprzedaży ratalnej), w którym pożyczkodawca(wynajmujący lub sprzedający) wynajmuje nieruchomość pożyczkobiorcy(najemcy lub kupującemu) do momentu całkowitej spłaty pożyczki na zakup nieruchomości. Dla tak zorganizowanego zakupu leasingu, dubailand (DLD) wydaje specjalny tytułwłasności zwany “Ijara”.

Tytuł własności nieruchomości – zakup nieruchomości w Dubaju

Odmiana tytułu własności, w której właściciel nabywa prawo własności zarówno gruntu, jak i znajdujących się na nim budynków na czas nieokreślony (w przeciwieństwie do tzw.“leasehold“, w którym można nabyć jedynie prawo własności budynku, ale nie gruntu). Tytuł własności nieruchomości jest zarejestrowany w rejestrze nieruchomości w dubailand, a własność nieruchomości jest potwierdzona aktem notarialnym (“Title Deed“).

Ponadto obszary wolne od obciążeń (“Obszary Wyznaczone“) charakteryzują się tym, że nieruchomości mogą być nabywane w tych obszarach również przez obywateli spoza GCC. Typowe obszary, w których można nabyć nieruchomości na własność to Dubai Marina, Palm Jumeirah i Emirates Living, JLT, Business Bay, Downtown Dubai, Dubai Creek Harbour i praktycznie wszystkie społeczności w Dubai Land. Są to ponownie Arabian Ranches, Jumeirah Golf Estates, Mudon, Dubai Sports City, IMPZ, The Villa i Villanova (lista nie jest kompletna).

Agent depozytowy (powiernik)

Bank lub inna instytucja finansowa zarejestrowana w Dubai Land Departmentdubailand) i upoważniona do prowadzenia rachunków powierniczych (“Rachunki Powiernicze”).

Konto depozytowe – Off-plan Real Estate Dubai

Przy zakupie nieruchomości“off-plan” w Dubaju (nieruchomości w budowie) płatności należy dokonywać wyłącznie na tzw.konta escrow. Rachunki powiernicze są prowadzone przez deweloperów projektów w lokalnych bankach specjalnie zatwierdzonych do tego celu i zarejestrowanych w dubailand.
Wykorzystanie środków zdeponowanych na rachunkach powierniczych podlega regulacjom i nadzorowi RERA.

EJARI – Rejestracja umów najmu w Dubaju

EJARI to system wdrożony i prowadzony przez dubailand do rejestracji umów najmu w Dubaju. Rejestracja istniejących umów jest obecnie obowiązkowym wymogiem do wydania energii elektrycznej i wody. Ponadto, rejestracja w EJARI jest niezbędna do prowadzenia postępowania przed Centrum Rozwiązywania Sporów o Najem ( link zewnętrzny“Centrum Rozwiązywania Sporów o Najem”).

Departament ds. gruntów w Dubaju (DLD) – Urząd ds. nieruchomości

dubailand (DLD) jest odpowiedzialny m.in. za rejestrację transakcji na rynku nieruchomości (kupno/sprzedaż nieruchomości), jak również za ich wpis do rejestru gruntów i wydawanie odpowiednich tytułów własności. Ponadto DLD wydaje rozporządzenia wykonawcze dotyczące prawa nieruchomości i świadczy szereg usług na rzecz branży nieruchomości w Dubaju.

Wyznaczony obszar (nieruchomości w wolnym obrocie w Dubaju)

Wyznaczone obszary, znane również jako“Freehold Areas“, są obszarami w emiracie Dubaju, gdzie obywatele spoza GCC mogą nabyć pełną własność nieruchomości.

Własność nieruchomości w Dubaju jest potwierdzana przez tzw.“Title Deed“. Po przeniesieniu własności następuje wpis do rejestru właściciela (księgi wieczystej) w dubailand.

Zabezpieczenia – finansowanie nieruchomości Dubaj

W Dubaju, zabezpieczenie jest zazwyczaj przekazywane pożyczkodawcy w celu zabezpieczenia finansowania nieruchomości. Jeżeli kredyt bankowy jest wykorzystywany na zakup nieruchomości(hipoteka), nieruchomość jest wykorzystywana jako zabezpieczenie odpowiedniego kredytu.

Zabezpieczenie jest rejestrowane w księdze wieczystej w dubailand i odnotowywane na dokumenciewłasności.

Broker Numer rejestracyjny dla agentów nieruchomości w Dubaju

W Dubaju, numer rejestracyjny broker jest przypisany do każdego agenta nieruchomości (Broker”) działa regularnie i licencjonowane z dubailand. Informacja ta musi być umieszczona na wszystkich materiałach marketingowych, wraz z numerem ORN (Office Registration Number).

Ausgezeichnet durch Europas größtes Immobilienmagazin Bellevue:
Property-dubai.com ist "Bellevue Best Property Agent 2024"