Poniższy wywiad dotyczący rynku nieruchomości w Dubaju został opublikowany w języku angielskim w wydaniu Winter 2020 magazynu Family Office Magazine.
Niedoceniana opcja
Stan i perspektywy dla rynku nieruchomości w Dubaju
Wygląda na to, że rynek nieruchomości w Dubaju osiągnął dno. W wywiadzie z Christianem Atzertem rozmawiamy o najnowszych wydarzeniach w dynamicznie rozwijającym się emiracie oraz o czynnikach, które stoją za początkiem ożywienia na rynku.
Magazyn Family Office: Od 2007 roku pracuje Pan jako konsultant na rynku nieruchomości w Dubaju. Czy mógłby Pan opowiedzieć o zmianach, jakie zaobserwował Pan w emiracie od tego czasu?
W istocie w tym okresie nastąpiła głęboka zmiana, częściowo dlatego, że Dubaj jest wciąż stosunkowo młodym i dynamicznym rynkiem nieruchomości, podlegającym krótszym cyklom. Z drugiej strony, rząd szybko i inteligentnie zajął się niedociągnięciami ujawnionymi przez kryzys z 2008 roku, które ostatecznie wynikały z nadmiernej spekulacji połączonej z nieodpowiednią regulacją. Większość z wprowadzonych lub zmienionych ustaw i rozporządzeń dotyczących nieruchomości była w ostatnim dziesięcioleciu stale rozwijana i optymalizowana, a ponadto utworzono urząd regulacji rynku nieruchomości.
Na tym etapie można powiedzieć, że Dubajowi udało się osiągnąć odpowiednią równowagę między skutecznymi regulacjami a – w porównaniu na przykład z rynkami europejskimi – znośnym poziomem biurokracji.
Magazyn Family Office:
Czy mógłby Pan skomentować wpływ pandemii i sytuację, w jakiej znajduje się obecnie rynek?
W ciągu ostatnich sześciu lat rynek w Dubaju wykazywał ujemną korelację w stosunku do innych rynków nieruchomości na świecie. Podczas gdy ceny nieruchomości w Niemczech i innych krajach europejskich – ale także w USA i na Dalekim Wschodzie – wzrosły do czasami niezdrowego poziomu, w Dubaju od 2014 roku obserwujemy powolny, ale stały spadek cen nieruchomości. Z tego powodu kryzys w Coronie wywołał jedynie ostateczny i tymczasowy skok cen w dół, spowodowany przez właścicieli nieruchomości pod presją sprzedaży.
W międzyczasie obserwujemy wyraźną poprawę nastrojów rynkowych, spowodowaną dominującym wśród uczestników rynku przekonaniem, że dno cyklu mamy już za sobą.
Magazyn Family Office:
Jakie są czynniki, które uzasadniają ten optymizm, czy może Pan podać jakieś podstawy?
Z pewnością. Wyraźnie widzę, że Chiny są główną siłą napędową obecnego popytu. W tym ogromnym kraju z szybko rosnącą klasą średnią i wyższą widzimy, że wiele osób i firm jest zainteresowanych transferem bogactwa za granicę, często inwestując w nieruchomości.
W ostatnich dekadach Stany Zjednoczone były zwykle wybieranym kierunkiem podróży, ale ze względu na wojnę handlową i ogólnie pogarszające się relacje między oboma krajami, wielu Chińczyków szuka teraz alternatyw. Ponieważ ZEA i Dubaj rozluźniają wymogi dotyczące pobytu, a także oferują 100% własność korporacyjną, kraj ten staje się coraz bardziej atrakcyjny dla tej grupy klientów.
Innym istotnym czynnikiem jest położenie Dubaju na mapie świata i jego doskonała infrastruktura logistyczna. Już choćby z tego powodu jest on bardzo atrakcyjny dla chińskich firm i stanowi niezwykle ważny element w ramach projektu chińskiego Jedwabnego Szlaku.
Podczas gdy środowisko gospodarcze i polityczne w Europie powoli pogarszało się już przed kryzysem COVID, środki blokujące wprowadzone na całym kontynencie dławią klasę średnią i przyspieszają upadek, skłaniając przedsiębiorców i osoby zamożne do poszukiwania bezpiecznych schronień.
Z jednej strony popyt na nieruchomości w Dubaju znacznie wzrasta w związku z wyżej wymienionymi wydarzeniami, z drugiej strony ilość nieruchomości w przygotowaniu do ukończenia od tej pory systematycznie maleje. Półpaństwowi deweloperzy, tacy jak Emaar, gwałtownie ograniczyli rozpoczynanie nowych projektów, podczas gdy rząd gwałtownie zwiększył wymagania kapitałowe dla prywatnych deweloperów.
Jestem przekonany, że opisana ogólna sytuacja stanowi żyzne podłoże dla wzrostu cen nieruchomości w nadchodzącym cyklu rynkowym.
Magazyn Family Office: Czy istnieją inne czynniki, które są szczególnie interesujące dla europejskich inwestorów? A czy są jakieś znaczące zmiany, które mają znaczenie dla strukturyzacji aktywów?
Tak. Obecna słabość greenbacka w stosunku do euro jest zdecydowanie czynnikiem sprzyjającym rynkowi nieruchomości w Dubaju. Ponieważ dirham ZEA jest powiązany z dolarem amerykańskim, siła nabywcza euro w ZEA wzrosła od początku roku o osiem procent.
Po drugie, istnieje zwolnienie z podatku potrącanego u źródła. Emirat Dubaju nie nakłada podatków na dochody z nieruchomości. Ponadto podatki i opłaty związane z bieżącym funkcjonowaniem nieruchomości oraz – jeśli w ogóle mają być ponoszone przez właściciela – są minimalne.
Wreszcie, domicylowanie aktywów w Dubaju może stanowić użyteczną ochronę przed ryzykiem politycznym w Europie. Uwspólnotowienie długu, zbyt ekspansywna polityka monetarna i rosnąca koncentracja władzy w de facto niedemokratycznej UE stwarzają, moim zdaniem, poważne zagrożenia dla zamożnych jednostek i rodzin.
W ciągu ostatnich trzech lat Międzynarodowe Centrum Finansowe w Dubaju (DIFC), jako wolna strefa finansowa, znacznie rozszerzyło swoją ofertę skierowaną do biur rodzinnych, zapewniając wysoce skuteczne i dostosowane do potrzeb fundusze powiernicze, spółki celowe i inne opcje. DIFC, które obecnie zostało uznane za półstałe w stosunku do jurysdykcji lądowej, jest bez wątpienia pierwszym wyborem dla rodzin i osób o wysokich dochodach, które chcą inwestować w dubajskie przedsiębiorstwa lub nieruchomości.
Autor doradza inwestorom instytucjonalnym przy transakcjach na rynku nieruchomości, a od 2007 roku zarządza portfelami nieruchomości w Dubaju. W razie jakichkolwiek uwag lub zapytań prosimy o kontakt z autorem na adres.
Oryginalny artykuł (fragment wydania w formacie PDF) można znaleźć tutaj:
