Zakup nieruchomości poza planem charakteryzuje się tym, że kupujący zawiera prawnie wiążącą umowę z deweloperem (oferentem) na zakup nieruchomości przed jej ukończeniem.
Ponieważ nieruchomości“off-plan” są zwykle oferowane po niższej cenie niż istniejące nieruchomości i mają inne zalety, takie jak atrakcyjne plany płatności, oferują one między innymi możliwość zwiększenia zwrotu z inwestycji.
Jednocześnie inwestor nieruchomości off-plan musi ponieść lub prawidłowo ocenić i zminimalizować szereg ryzyk, które nie odgrywają roli przy zakupie istniejącej nieruchomości. W szczególności należy tu wymienić ryzyka związane z opóźnieniami w realizacji i niższą od ustalonej w umowie jakością nieruchomości.
Powyższe ryzyka są skutecznie ograniczone poprzez zawężenie poszukiwania nieruchomości do renomowanych, dobrze finansowanych dostawców. Niemniej jednak należy stwierdzić, że regulacje prawne dotyczące deweloperów projektów w Dubaju są obecnie rygorystyczne i spójne, co gwarantuje prawidłowe wykorzystanie płatności z tytułu ceny zakupu (m.in. poprzez monitorowane przez władze rachunki powiernicze).
Wybór obiektu docelowego poza planem
Podobnie jak w przypadku zakupu istniejącej nieruchomości, należy dokładnie przeanalizować charakterystykę projektu lub konkretnej jednostki branej pod uwagę.
Kluczowe punkty obejmują:
- Lokalizacja: makro-lokalizacja projektu lub mikro-lokalizacja jednostki w ramach projektu.
- wielkość projektu: liczba pięter, budynków lub jednostek
- Połączenia transportowe, w razie potrzeby wystarczające drogi dojazdowe. transport publiczny
- Wyposażenie apartamentu i pomieszczeń ogólnodostępnych
- Blisko do sklepów, restauracji, rozrywki, lekarzy, szkół, itp.
- Jakość nieruchomości (zarówno prospekt, jak i dotychczasowe realizacje dewelopera)
- Przydatność do planowanego wykorzystania (użytek własny, wynajem krótkoterminowy lub długoterminowy)
- Odpowiedniość jako podstawa do wydania wizy
Pokój dzienny apartament poza planem Dubai Port de la Mer
Specyfikacje nieruchomości i szczegóły kontraktu
Po wyborze projektu następuje ostateczny wybór nieruchomości, która ma zostać zakupiona (willa, dom, mieszkanie). Należy teraz dokładnie przestudiować dostarczone plany i zagwarantowane w umowie cechy i zastanowić się między innymi nad tym:
- Wielkość, liczba pomieszczeń i układ
- Piętro i widok (orientacja)
- Przedmioty zawarte w cenie zakupu (jeśli dotyczy, urządzenia kuchenne, szafy wnękowe itp.)
- Usługi zawarte w cenie zakupu, takie jak opłaty rejestracyjne, opłaty serwisowe lub podobne.
- Określone terminy płatności i planowanego zakończenia.
Upewnij się, że kilkakrotnie przeczytałeś umowę w całości i zrozumiałeś wszystkie jej elementy. W razie wątpliwości skonsultuj się ze specjalistą (np. prawnikiem) i/lub poproś pisemnie inwestora o oświadczenie.
Dubai Downtown 1-Bedroom Off-Plan Apartment Burj Crown
Procedura zakupu nieruchomości poza planem
Proces zakupu może się nieco różnić w zależności od dewelopera projektu, ale zasadniczo składa się z następujących kroków:
Rezerwacja i depozyt nieruchomości
Po dokonaniu wyboru spośród dostępnych nieruchomości (zgodnie z listą dewelopera), rezerwuje się je poprzez wypełnienie odpowiedniego formularza i wpłacenie uzgodnionej zaliczki – zazwyczaj 5% lub 10% całkowitej ceny zakupu, a także, jeśli dotyczy, kaucji za nieruchomość. opłaty rejestracyjne dla Dubai Land Department (“Oqood”).
Płatności można dokonać kartą kredytową lub przelewem bankowym na kontodepozytowedanego projektu.
Wystawienie i podpisanie Umowy Sprzedaży i Kupna
Po otrzymaniu rezerwacji i zadatku, sprzedający nieruchomość (deweloper) prześle Państwu kurierem aktualną umowę kupna nieruchomości w dwóch egzemplarzach. Po podpisaniu, zwróć im jeden egzemplarz. Po podpisaniu umowy kupna nieruchomości przez obie strony, deweloper zarejestruje ją w Departamencie Ziemi w Dubaju i dostarczy Państwu tymczasowe świadectwo własności (“Oqood”) wydane przez Departament.
Do czasu ukończenia nieruchomości wpłacają Państwo ustalone w umowie raty w uzgodnionych terminach.
Zakończenie i przekazanie nieruchomości poza planem
Po ukończeniu nieruchomości, sprzedawca nieruchomości poprosi Cię o zapłacenie uzgodnionej w tym czasie raty i przejęcie nieruchomości.
Po dokonaniu oględzin nieruchomości i usunięciu drobnych usterek, nieruchomość zostanie Państwu przekazana wraz ze wszystkimi dokumentami, kluczami i innymi przedmiotami, a następnie otrzymają Państwo ostateczny Certyfikat Tytułu (“Title Deed”) wydany przez Dubai Land Department.
Podsumowując
Szczególnie obecna sytuacja na rynku oferuje inwestorom nieruchomości o średnioterminowym horyzoncie inwestycyjnym niezwykle obiecujące możliwości w segmencie off-plan.
Bardzo korzystne ceny zakupu są zazwyczaj uzupełniane przez plany płatności, które przewidują zapłatę do 80% ceny do sześciu lat po zakończeniu inwestycji, co z kolei ma pozytywny wpływ na zaangażowanie kapitału i zyski, a często sprawia, że finansowanie zakupu przez bank po stronie klienta staje się zbędne.
Kwalifikuje się również częściowe lub całkowite pokrycie opłat rejestracyjnych Departamentu Ziemi w Dubaju i/lub kosztów ogólnych przez okres do trzech lat po ukończeniu projektu.
Proces kasowy, jak przedstawiono, nie jest skomplikowany ani trudny. Wysiłek polega jednak na poszukiwaniu i identyfikacji nieruchomości odpowiedniej dla Twoich celów.
Szczególnie w przypadku tego ostatniego zadania niezbędna jest dostępność doświadczonego partnera na miejscu. Chętnie udzielimy Państwu wsparcia i porady w tym zakresie. Ponadto przy zakupie nieruchomości off-plan nie ponoszą Państwo żadnych prowizji.
