Der Kauf von Off-Plan Immobilien stellt in Dubai seit Öffnung des Immobilienmarktes für Ausländer im Jahr 2002 grundsätzlich eine überaus interessante Option dar.
Die tiefgreifende Wirtschaftskrise im Jahr 2008/2009 spülte viele schwache Anbieter aus dem Markt und setzte eine Vielzahl aufsichtsrechtlicher Reformen in Gang, die bis heute regelmäßig den aktuellen Erfordernissen angepasst werden.
Stoßrichtung des Gesetzgebers war und ist die Implementierung geeigneter Mindestanforderungen an Immobilienprojekte und deren Entwickler sowie die Eindämmung überbordender Spekulation (sog. „Flipping“).
Während insofern das Risiko eines heute getätigten Off-Plan Investments in Dubai in keiner Weise mit dem der wilden Jahre bis 2008 vergleichbar ist, müssen dennoch wichtige Kriterien Berücksichtigung finden, um mit einer Off-Plan Investmentstrategie im Immobilienmarkt Dubais erfolgreich zu sein.
Lage, Ausstattung und Preis der Immobilie
Die Lage spielt – wie sollte es anders sein – eine gewichtige Rolle für die Wertentwicklung auch einer Off-Plan Immobilie. Während es mitunter schwierig sein kann, die Entwicklung eines Areals über die nächsten drei bis fünf Jahre zu antizipieren, sollten Sie dieses in jedem Fall besuchen, um ein Gefühl für die bereitstehende Infrastruktur und Zielgruppe zu bekommen.
Selbstverständlich ist die Lage der Immobilie innerhalb des Stadtteils sowie die Verkehrsanbindung an die wesentlichen Zentren Dubais ebenso wichtig.
Bewerten Sie auch, wie reichhaltig die Ausstattung der Immobilie – insbesondere der öffentlichen Bereiche – ist.
Neben Ausstattungsmerkmalen wie Pools, Hamams und diverser Sportanlagen sind hier insbesondere auch Co-Working Spaces, bei Bedarf nutzbare Veranstaltungsräume sowie Einzelhandelsflächen zu nennen, die das Objekt deutlich von der Konkurrenz abheben können.
Schließlich ist die Bewertung der genannten Faktoren ins Verhältnis zum Angebotspreis zu setzen. Ist der Kaufpreis attraktiv gegenüber vergleichbaren Alternativangeboten? Erscheint ein eventueller Aufpreis gerechtfertigt im Hinblick auf eine z.B. bessere Lage und Ausstattung?
Überlegen Sie sich auch gut, ob Sie bei der Auswahl Ihrer spezifischen Wohnung innerhalb des Gebäudes Geld sparen wollen. Ein guter Schnitt der Wohnung oder des Hauses und ein freier Blick auf eine Grünanlage, Wasserfläche oder eine Landmarke sind ungleich mehr Wert bei der Vermietung oder dem Wiederverkauf.
Qualität, Termintreue und Reputation des Anbieters
Als weiterer wichtiger Faktor sollte das Renommee des Anbieters bei der Projektauswahl Berücksichtigung finden. So sollte der Projektentwickler eine Historie termingerecht abgelieferter und gut gemanagter Projekte vorzuweisen haben sowie im Markt für seine Qualität bekannt sein.
Allerdings ist hiermit explizit nicht allein die Bekanntheit der Marke oder das Volumen der realisierten Projekte gemeint.
Lassen Sie sich niemals von der Größe oder dem Marketingauftritt eines Projektentwicklers blenden. Es gibt in Dubai eine Reihe von großen, teilweise sehr bekannten Anbietern, die aus unserer Sicht absolut nicht empfehlenswert sind.
Während eine qualifizierte, unabhängige Beratung vor den gröbsten Fehlern schützen kann, sollten Sie in jedem Fall bereitgestellte Marketingunterlagen bzw. Verkaufsversprechen auch selbst kritisch reflektieren.
Ein weiterer Indikator für die Qualität des Projektentwicklers sind auch die Menge und Preise der im Zweit- bzw. Mietmarkt angebotenen Immobilien. Stehen in einer – nicht unmittelbar vorher fertiggestellten – Immobilie viele Einheiten zur Vermietung, lässt dies auf eine schlechte Auslastung schließen.
Gegenüber vergleichbaren, in der Nähe gelegenen Immobilien niedrigere Miet- oder Verkaufspreise sind ebenso ein Warnsignal.
Qualität des Projektentwicklers als Gebäude- bzw. Community-Manager
Der Projektentwickler führt typischerweise das Management der Community bzw. der Immobilie (im Falle von Apartmenthäusern) zumindest für einige Jahre weiter.
Da die Qualität dieser Dienstleistung maßgeblichen Einfluss auf die Wertentwicklung der Immobilie nach ihrer Fertigstellung hat, sollte hier der Zustand bereits im Betrieb befindlicher Immobilien desselben Entwicklers Eingang in die Bewertung und Entscheidung finden.
Machen Sie sich die Mühe und besichtigen Sie solche Immobilien. Sofern Lobby, Pool- oder Außenbereiche eines erst vor drei Jahren fertiggestellten Towers einen vernachlässigten bzw. heruntergekommenen oder gar schmutzigen Eindruck hinterlassen, sollten Sie auch von dem aktuellen Off-Plan Angebot Abstand nehmen.
Finanzierung und Zahlpläne
Niemals sollten Sie eine Off-Plan Immobilie in Dubai erwerben, wenn Sie nicht die Mittel besitzen, die Kaufpreiszahlungen zumindest bis einschließlich zum Zeitpunkt der Fertigstellung und Übergabe bedienen zu können.
Zwar ist der Weiterverkauf vor oder während der Übergabe prinzipiell möglich, säumige Zahlungen gegenüber dem Projektentwickler im Moment des Weiterverkaufs jedoch führen häufig zu erheblichen Zeitverzögerungen, Problemen sowie Kosten (z.B. für Verzugszinsen, Strafzahlungen für verzögerte Abnahme etc.).
Demgemäß sollten Sie auch keinesfalls – zumindest nicht als Basisszenario – mit der Erzielung eines Gewinns durch den Verkauf der Immobilie vor ihrer Fertigstellung rechnen.
Viele Makler kolportieren im Rahmen ihrer Verkaufsbemühungen, dass die Finanzierung einer Off-Plan Immobilie durch lokale Banken auch schon vor der Fertigstellung möglich sei. Dies ist definitiv nicht der Fall.
Aufgrund der in den letzten Jahren deutlich gestiegenen Finanzierungszinsen in Verbindung mit einer größeren Nachfrage nach Off-Plan Immobilien werden attraktive Zahlpläne mit der Möglichkeit, wesentliche Teile des Kaufpreises der Immobilie nach Fertigstellung zu begleichen, praktisch nicht mehr angeboten, insbesondere bei renommierten Anbietern.
Umso mehr sollten Sie allzu verlockende, aus dem Rahmen des Üblichen fallende Angebote kritisch betrachten.
Red Flags: Warnsignale, auf die man achten sollte
Neben den genannten Aspekten zur Projektauswahl sind die folgenden Merkmale regelmäßig entweder Ausschlusskriterien (fehlendes Treuhandkonto) oder wichtige Warnsignale, die es zu beachten gilt:
- fehlende Verfügbarkeit eines Treuhandkontos
- schlechter Ruf oder fehlende Erfolgsbilanz des Anbieters
- verzögerter Bau oder frühere Projektverzögerungen
- Qualitätsprobleme bei bestehenden Immobilien
- allzu verlockender Zahlungsplan
- Versprechen hinsichtlich der Wertentwicklung
- aggressive Bewerbung
In jedem Fall gilt: Nehmen Sie – wo immer möglich – kompetente, vor allem aber soweit ersichtlich unabhängige Beratung in Anspruch und lassen Sie sich niemals zu einer überhasteten Entscheidung hinreißen.
Und zu guter Letzt: Benutzen Sie Ihren gesunden Menschenverstand und vertrauen Sie auch Ihrem Bauchgefühl.
