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Immobilienmarkt Dubai und Expo 2020

Immobilien in Dubai im Lichte der Weltausstellung: Implikationen der historischen Daten für 2022 und darüber hinaus

Weltausstellungen sind dafür bekannt, neben der kulturellen Verständigung insbesondere auch den wirtschaftlichen Austausch und die Investitionstätigkeit im Gastgeberland zu befördern. Dies hat typischerweise auch Auswirkungen auf die Nachfrage nach Immobilien im Gastland und deren Preisniveau. 

Da die in Dubai stattfindende Expo 2020 – pandemiebedingt um ein Jahr verschoben – nun in die zweite Halbzeit geht, wollen wir dies zum Anlass nehmen, in diesem Beitrag anhand historischer und aktueller Daten die in Dubais Immobilienmarkt in den kommenden Jahren zu erwartenden Entwicklungen zu skizzieren.

Spärliche empirische Evidenz

Empirische Belege für den Einfluss früherer Weltausstellungen auf die Immobilienpreise in den Gastgeberstädten sind rar. Der belgische Forscher De Groote hat jedoch eine solche Studie durchgeführt (“A multidisciplinary analysis of world fairs and their effects”), in der er die Schwankungen der Immobilienpreise in Weltausstellungsstädten in den fünf Jahren vor der Veranstaltung sowie in einem gleich langen Zeitraum nach Ende der Events untersucht hat.

Immobilienpreise und ihre Korrelation mit Weltausstellungen

  5 Jahre vor 5 Jahre nach
Sevilla, 1992 +23% +15%
Lissabon, 1998 +18% +60%
Hannover, 2000 +12% +40%
Saragossa; 2008 +50% -65%
Tabelle 1: Schwankungen der Immobilienpreise vor und nach Weltausstellungen (De Groote)

Es wird deutlich, dass selbst Märkte, die dafür bekannt sind, dass sie im Allgemeinen eine geringere Preisvolatilität aufweisen – bspw. Hannover im Vergleich zum Markt in Dubai – in den untersuchten Zeiträumen einen erheblichen Aufwärtstrend der Preise verzeichneten.

Zweitens mag überraschen, dass der ökonomische Effekt einer Weltausstellung kein Strohfeuer ist, das bei Beendigung der Veranstaltung erlischt. Im Gegenteil: Bei zwei der hier betrachteten Märkte stiegen die Immobilienpreise im Zeitfenster nach der Expo deutlich stärker als im Zeitraum davor.

Unterschätzter langfristiger Wirtschaftsimpuls

Tatsächlich sind Weltausstellungen ein Katalysator für Investitionen in verschiedene Branchen und Wirtschaftssektoren in der Gastgebermetropole und deren Entwicklung. Eine Vielzahl dieser Impulse trägt erst mittel- bis langfristig Früchte, was die oben genannten Zahlen erklärt.

Wie das Beispiel Saragossa zeigt, ist dies jedoch auch kein Automatismus. Da Spanien zu den südeuropäischen Ländern gehörte, die von der Finanzmarktkrise ab 2008 am stärksten betroffen waren, kam es in Saragossa zu einem totalen Zusammenbruch des Immobilienmarktes. Hier wurden jegliche positive Impulse der Weltausstellung durch den von der Krise ausgelösten Nachfrageschock zeitlich überlagert und im Ergebnis vollständig zunichtegemacht.

Festzuhalten bleibt, dass Weltausstellungen im Allgemeinen positive Auswirkungen auf Nachfrage und Investitionstätigkeit in der gastgebenden Metropole bewirken, dabei aber nicht zwangsläufig etwaig zugrundeliegende gegenläufige wirtschaftliche Trends ausgleichen.

Umgekehrt bedeutet dies, dass Immobilienpreissteigerungen im zeitlichen Zusammenhang mit einer Weltausstellung stärker ausfallen, wenn die Veranstaltung zu Beginn eines neuen Wirtschafts- und Immobilienzyklus durchgeführt wird.

Dubais Immobilienmarkt: Ausblick nach der Expo

Zunächst ist festzuhalten, dass das zyklische Markttief des Immobilienmarkts Dubai im Herbst 2020 – somit knapp 12 Monate vor Beginn der Weltausstellung – durchschritten wurde. Vorangegangen waren dem Wendepunkt sechs Jahre kontinuierlich fallende Preise der Immobilien in Dubai. Eine Entwicklung, die sich bemerkenswerterweise entgegen dem weltweiten Trend steigender Bewertungen vollzog und in Dubai zwischenzeitlich zu den geringsten Quadratmeterpreisen aller wichtigen Metropolen weltweit führte (siehe unseren Artikel zur Analyse von Knight Frank).

Die jüngsten für Dubai verfügbaren Daten deuten darauf hin, dass der wirtschaftliche Aufschwung im Zuge der Expo zunehmend Fahrt aufnimmt. Der Hotelsektor Dubais verzeichnete für Oktober 2021 ein Umsatzplus von 240% gegenüber dem Vorjahr, während von offizieller Seite bereits von weiteren Reiseerleichterungen wie der Beendigung des Testerfordernis zur Einreise die Rede ist.  

Auf makroökonomischer Seite stimulieren deutliche höhere Ölpreisnotierungen das Investmentsentiment in der gesamten Golfregion sowie – über Zweitrundeneffekte – die Nachfrage nach Immobilien in Dubai.

Auf mittlere Sicht sind besonders aus der Partnerschaft mit China gewaltige Impulse für Dubais Wirtschaft und insbesondere den Immobiliensektor zu erwarten. Bereits jetzt ist das Reich der Mitte der mit Abstand wichtigste Handelspartner der VAE und die bilateralen Verträge sehen eine nochmals deutliche Ausweitung dieser Partnerschaft vor. Die hieraus besonders auch für das Emirat Dubai implizierte Zufuhr von Kapital und Know How sowie die resultierende Einwanderung von Arbeitnehmern und Investoren wird unserer Meinung nach ein wesentlicher Treiber für den bevorstehenden Immobilienzyklus Dubais sein.

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