La mise à jour de l’“UBS Global Real Estate Bubble Index” pour cette année, désigne Dubaï comme la métropole présentant le risque de bulle immobilière le plus faible au monde. Il est intéressant de noter que dans son analyse de 2021, UBS juge le marché immobilier de Dubaï plus attractif que l’année passée, alors qu’une dynamique de hausse des prix avait commencé dans l’émirat dès fin 2020.
Malgré la tendance à la hausse, l’immobilier de Dubaï reste “sous-évalué”
L’indice de Dubaï est passé de -0,4 à -0,57 depuis 2020, ce qui la place en bas du classement UBS des 25 grandes villes du monde les plus critiquées cette année, alors que Chicago était encore classée comme moins chère l’an dernier. Cela fait de Dubaï la seule des 25 grandes villes considérées dans le monde, à atteindre un indice négatif ainsi que le statut de “sous-évalué”.
La pandémie comme facteur de risque pour les marchés immobiliers surévalués
Les leaders controversés de l’enquête de cette année sont Francfort, Toronto et Hong Kong, suivis de Munich, Zurich et Vancouver.
En moyenne, les prix de l’immobilier sur les marchés considérés ont augmenté de 6 % entre mi-2020 et mi-2021, en tenant compte de l’inflation. Des sites tels que Paris, New York et San Francisco enregistrent même des augmentations à deux chiffres, ce qu’UBS considère comme impossible à maintenir.
En ce qui concerne les sites surévalués, les auteurs de l’étude considèrent qu’un déplacement de la demande immobilière des centres vers la périphérie déjà observé dans de nombreux endroits, constitue un problème accéléré par la pandémie. Cette évolution s’est accompagnée d’une baisse des revenus disponibles des ménages, ce qui dans de nombreux cas, a déjà entraîné une baisse du niveau des loyers et une augmentation du taux d’inoccupation.
Matthias Holzhey, auteur principal de l’étude, a commenté les villes surévaluées, notamment en Allemagne:
Même en supposant que le taux de l’emprunt reste favorable, nous pensons qu’une longue période de sécheresse pour la majeure partie des marchés immobiliers urbains est de plus en plus probable.
En résumé
Risque de bulle mondiale par ville (source : UBS)
Le classement de Dubaï comme sous-évalué peut dans un premier temps surprendre au vu de la hausse des prix de l’immobilier depuis que le creux cyclique a été atteint (vers le troisième trimestre 2020).
Toutefois, le rapport entre le prix d’achat et les loyers (“price-rent-ratio”) à Dubaï reste très favorable et continue d’afficher une tendance à la baisse, ce qui indique une augmentation plus forte des loyers par rapport aux prix d’achat.
Les analystes d’UBS considèrent également que la hausse significative du prix du pétrole, la meilleure disponibilité des capitaux d’emprunt, la poursuite du développement économique dynamique de Dubaï et le ralentissement de l’activité de construction, constituent d’autres points positifs pour le marché immobilier de Dubaï.
Nous considérons également un autre facteur de plus en plus pertinent, mais qui n’est pas mentionné dans l’étude UBS: l’émirat de Dubaï s’est fait un nom en tant que champion de la gestion de la crise sanitaire avec un minimum de contraintes.
Alors que les destinations classiques de l’émigration telles que l’Australie, le Canada et la Nouvelle-Zélande, ont complètement disparu en raison de la fermeture de leurs frontières, ou sont devenues beaucoup moins attrayantes en raison des restrictions massives en matière de liberté, Dubaï a une fois de plus considérablement réduit les conditions d’obtention du statut de résident.
Dans ce contexte et en raison de l’immigration, nous pensons que la demande immobilière à Dubaï restera très dynamique à moyen terme.
