L’achat de biens immobiliers sur plan est généralement une option très intéressante à Dubaï depuis l’ouverture du marché aux étrangers en 2002.
La profonde crise économique de 2008/2009 a éliminé du marché de nombreux acteurs peu performants et a déclenché une multitude de réformes qui aujourd’hui encore, sont régulièrement adaptées aux exigences actuelles.
L’objectif du législateur était et reste, de mettre en place des exigences minimales appropriées pour les projets immobiliers et leurs promoteurs ainsi que de limiter la spéculation excessive (appelée “flipping”).
Si le risque d’un investissement sur plan à Dubaï n’est pas comparable à celui des années folles, jusqu’en 2008, des critères importants doivent être pris en compte pour mettre en place une stratégie d’investissement réussie.
Emplacement, équipement et prix du bien
L’emplacement joue, comment pourrait-il en être autrement, un rôle majeur dans l’évolution de la valeur du bien, même sur plan. Alors qu’il est parfois difficile d’anticiper l’évolution d’un site au cours des trois à cinq prochaines années, il est toujours préférable de le visiter pour se faire une idée de l’infrastructure disponible et du public cible.
Bien entendu, l’emplacement du bien même au sein du quartier ainsi que les liaisons de transport avec les principaux centres de Dubaï sont tout aussi importants.
Évaluez également la richesse de l’équipement du bien, en particulier des parties communes.
Outre les équipements tels que les piscines, les hammams et diverses installations sportives, il convient de mentionner les espaces de co-working, les salles de réunion à disposition et les espaces de vente, qui permettent au bien de se démarquer nettement de la concurrence.
Enfin, l’évaluation des facteurs mentionnés doit être mise en relation avec le prix de l’offre. Le prix d’achat est-il attractif par rapport à des offres alternatives comparables ? Un éventuel supplément de prix semble-t-il justifié au regard par exemple, d’un meilleur emplacement et d’un meilleur équipement ?
Réfléchissez également bien à l’emplacement de l’appartement dans l’immeuble. L’agencement de l’appartement ou de la maison ainsi que le type de vue, espace vert, plan d’eau ou monument, auront une influence directe sur la valeur du bien, tant à la location qu’à la revente.
Qualité, respect des délais et réputation du promoteur
Un autre facteur important à prendre en compte lors de la sélection d’un projet est la réputation du promoteur. Le promoteur doit avoir un historique de projets livrés à temps et bien gérés, et être reconnu sur le marché pour sa qualité.
Toutefois, il ne s’agit pas uniquement de la notoriété ou du volume des projets réalisés.
Ne vous laissez jamais aveugler par la taille ou l’image marketing d’un promoteur. Il existe à Dubaï un certain nombre de grands prestataires, parfois très connus, qui ne sont absolument pas recommandables de notre point de vue.
Alors qu’un conseil qualifié et indépendant peut vous protéger des erreurs les plus graves, vous devez toujours réfléchir de manière critique aux documents marketing ou aux promesses de vente qui vous sont fournis.
Un autre indicateur de la qualité du promoteur est la quantité et le prix des biens proposés sur le marché secondaire ou locatif. Si de nombreuses unités sont disponibles à la location dans un projet qui n’a pas été achevé immédiatement, cela indique que le taux d’occupation est faible.
Des prix de location ou de vente inférieurs à ceux de biens comparables situés à proximité constituent également un signal d’alarme.
Qualité du promoteur en tant que gestionnaire de bâtiment ou de communauté
Le promoteur continue généralement à gérer la communauté ou le projet (dans le cas d’immeubles) pendant au moins quelques années.
La qualité de ce service ayant une influence déterminante sur l’évolution de la valeur du bien après son achèvement, l’état des projets du même promoteur déjà en exploitation devrait être pris en compte dans l’évaluation et la décision.
Prenez la peine de visiter de telles projets. Si le hall d’entrée, la piscine ou les espaces extérieurs d’un projet de moins de trois ans donnent l’impression d’être négligés, délabrés ou même sales, vous devriez également renoncer à l’offre sur plan en cours.
Financement et plan de paiement
N’achetez jamais un bien immobilier sur plan à Dubaï si vous n’avez pas les moyens d’assurer le paiement du prix d’achat au moins jusqu’à la date d’achèvement et de livraison incluse.
Bien que la revente avant ou pendant la livraison soit en principe possible, les retards de paiement envers le promoteur au moment de la revente entraînent souvent des retards et des problèmes considérables, ainsi que des coûts supplémentaires (ex. intérêts de retard, pénalités pour retard de réception, etc.)
Par conséquent, vous ne devez en aucun cas vous attendre à réaliser un bénéfice en vendant le bien immobilier avant son achèvement, du moins pas comme stratégie d’investissement.
Dans le cadre de leurs efforts de vente, de nombreux agents immobiliers colportent l’idée que le financement d’un bien immobilier sur plan par des banques locales est possible même avant l’achèvement des travaux. Ce n’est certainement pas le cas!
En raison de l’augmentation significative des taux de financement au cours des dernières années, combinée à une demande plus importante de biens sur plan, les plans de paiement attractifs avec la possibilité de régler des parties importantes du prix d’achat après l’achèvement des travaux, ne sont pratiquement plus proposés, surtout chez les promoteurs réputés.
Il est d’autant plus important de considérer d’un œil critique les offres trop alléchantes qui sortent de l’ordinaire.
Les drapeaux rouges : Signaux d’alerte à surveiller
Outre les aspects mentionnés pour la sélection des projets, les caractéristiques suivantes sont régulièrement soit des critères d’exclusion (absence de compte fiduciaire), soit des signaux d’alerte importants à prendre en compte :
- absence de compte sequestre enregistré
- mauvaise réputation ou manque d’antécédents du promoteur
- construction retardée ou retards antérieurs du projet
- problèmes de qualité des biens existants
- échéancier de paiement trop alléchant
- promesse de performance
- publicité agressive
Dans tous les cas, faites appel, dans la mesure du possible, à des conseils compétents, mais surtout indépendants, et ne vous laissez jamais emporter par une décision hâtive.
Et enfin, le dernier mais non le moindre : Utilisez votre bon sens et faites également confiance à votre intuition.
