Dans le district fédéral de Berlin, l’expropriation des propriétaires de biens immobiliers a été évoquée pour la première fois. Diverses initiatives ainsi que des politiciens tentent de faire adopter un référendum sur cette question, soutenus par les partis gouvernementaux “Die Linke” et les Verts, entre autres, le groupe parlementaire “Die Grünen” (Les écologistes).
“Nous considérons l’expropriation comme le dernier recours et la socialisation du logement comme un instrument légitime”.
Une dette publique élevée comme risque
D’autres menaces pèsent également sur les personnes riches en dans l`Union Européenne. L’union de facto en matière de responsabilité, déjà mise en place par le mécanisme européen de stabilité (MES), qui sera encore élargie grâce à des mécanismes de responsabilité à l’échelle européenne pour les banques en difficulté (“union bancaire”), présente des risques considérables en cas de nouvelle crise financière.
L’exemple de Chypre, par exemple, a clairement montré que les expropriations à l’époque de la monnaie électronique peuvent se faire littéralement du jour au lendemain.
Il est rappelé à ceux qui considèrent qu’un tel scénario est impensable à ce jour en Allemagne qu’en 2013, le chef de l’Eurogroupe, Jeroen Dijsselbloem, a ouvertement déclaré que la mesure mise en œuvre (d’accès de l’État aux comptes bancaires des Chypriotes) avait un “caractère de modèle”.
Protection contre les crises : biens matériels en dehors de l’UE
Il est donc évident que l’investisseur doit agir avant que la crise ne se produise et que l’expropriation ne soit effectuée.
Compte tenu des risques décrits, il est recommandé de toute urgence à tout investisseur d’envisager d’investir une partie de ses avoirs dans d’autres pays de l’UE. Dans la phase économique actuelle, l’accent devrait être mis sur les actifs corporels tels que l’immobilier et les métaux précieux. Il s’agit par exemple d’innovations financières qui combinent des comptes de métaux précieux avec une garde physique dans des endroits tels que la Suisse, Hong Kong et Singapour, et des fonctions de paiement sans numéraire. Celles-ci incluent désormais des fonctions de paiement par Bitcoin et autres monnaies cryptées.
Investissement anticyclique
Les investisseurs qui cherchent des cibles pour un investissement immobilier dans l’UE à l’étranger lorsqu’ils déplacent une partie de leurs actifs devraient notamment examiner de plus près l’option de Dubaï dans la phase actuelle du marché. Après une correction des prix sur cinq ans, Dubaï offre des prix au mètre carré exceptionnellement favorables et l’un des rendements locatifs les plus élevés au monde.
L’indice PIRI 100 de l’analyste immobilier Knight Frank montre que le prix au mètre carré des propriétés de luxe à Berlin en décembre 2018 est en moyenne 95,88 % plus élevé qu’à Dubaï.
En même temps, les EAU occupent la deuxième place dans le classement Numbeo des rendements locatifs bruts les plus élevés au monde (10,24% en centre-ville) pour les biens immobiliers ; en Allemagne, selon cette enquête, les investisseurs immobiliers doivent être modestes, avec une moyenne de 3,34%.
À cet égard, il n’est pas surprenant qu’un certain nombre d’investisseurs institutionnels aient récemment reclassé Dubaï comme une opportunité d’achat. Par exemple, le gestionnaire d’actifs RWC Partners, basé à Londres, a récemment déclaré à Bloomberg : “Nous pensons que les EAU ont atteint le bas du cycle immobilier. Nous avons saisi cette occasion pour réduire certaines de nos participations saoudiennes et les réinvestir dans des actions immobilières des EAU”.
Mais il y a aussi d’autres avantages en faveur de Dubaï:
- Pas d’imposition locale sur les revenus locatifs ou les revenus des ventes, pas de contrôle des capitaux
- Première plate-forme pour le commerce, le tourisme et la logistique dans une région en pleine croissance
- Octroi de visas de séjour aux propriétaires (option d’émigration)
- Stabilité politique élevée, sécurité juridique et qualité de vie, taux de criminalité minimal.
Considérations finales
Étant donné que Dubaï renonce à l’imposition des revenus courants de la propriété et que la CDI existante prévoit la méthode d’imputation, les revenus des locations et des baux sont entièrement imposables en Allemagne.
Si vous ne souhaitez pas divulguer votre investissement étranger aux autorités fiscales allemandes pour l’instant, sans passer par la procédure légale de gel des impôts, il existe la possibilité d’investir directement dans des biens immobiliers sur plan. L’avantage : jusqu’à l’achèvement – selon le projet et l’état d’avancement jusqu’à trois ans après l’investissement – aucun revenu imposable n’est réalisé, de sorte que pour l’instant il n’y a pas d’obligation fiscale ou de déclaration au bureau des impôts.
Même les offres sur plan des promoteurs de projets les plus renommés, tels que Emaar et Dubai Properties, sont à nouveau proposées à un prix nettement inférieur à celui des propriétés du marché secondaire et proposent souvent des plans de paiement extrêmement intéressants. Par exemple, 50 % du prix d’achat peut souvent être payé jusqu’à cinq ans après la remise du bien.
Le prix d’achat favorable et le faible engagement de capitaux au fil du temps garantissent un rendement élevé des capitaux propres. En outre, les revenus locatifs couvriront, dans le meilleur des cas, la totalité des versements ultérieurs après la remise, même sans autre financement bancaire.
