Notre rapport sur le marché immobilier de Dubaï donne un aperçu de la structure des prix qui prévaut actuellement dans l’émirat, ainsi que des rapports entre l’offre et la demande attendus dans les années à venir.
Enfin, l’analyse nous permet de tirer des conclusions qu’un investisseur immobilier qui s’engage aujourd’hui à Dubaï devrait prendre en compte.
Observations sur les niveaux de prix
Alors que les appartements à Dubaï sont désormais en moyenne 6% plus chers en termes nominaux que lors du pic du cycle précédent (septembre 2014), le segment des maisons indépendantes (« villas ») a dépassé son pic de 2014 d’environ 28% en termes nominaux.
Si l’on tient compte de l’inflation au cours de la dernière décennie, il apparaît que les appartements à Dubaï ont une valeur réelle encore nettement inférieure au pic de 2014, tandis que les villas, corrigées de l’inflation, se situent autour des valeurs maximales de 2014.
Dubaï en comparaison internationale
Comme le montrent les données de l’analyste Elliman, Dubaï reste très bon marché en comparaison internationale. Alors qu’à Dubaï, le prix moyen du mètre carré dans le segment du luxe est d’à peine 11.000 USD, il est de 25.000 USD à Paris, de 45.500 USD à Hong Kong et de 62.500 USD/m² à Monaco.
Parallèlement, les E.A.U. sont devenus la première destination mondiale pour l’émigration des personnes fortunées (« HNWI ») : rien qu’en 2024, les E.A.U. devraient enregistrer un flux migratoire net de 6 700 HNWI, contre seulement 3 800 aux États-Unis, qui arrivent en deuxième position, selon Henley & Partners.
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Crise de l’offre : opportunité dans le segment de l’immobilier de bureau
Les investisseurs privés, en particulier, se concentrent souvent exclusivement sur le segment résidentiel à Dubaï.
Nous voyons actuellement un énorme potentiel dans le secteur de l’immobilier commercial, en particulier dans les bureaux.
Par exemple, le taux d’occupation du segment haut de gamme des bureaux à Dubaï (« Grade A ») est désormais de 93%. Dans le même temps, seuls 200.000 m² de nouveaux espaces seront livrés dans les années à venir, dont la plupart ont déjà été attribués à des locataires.
C’est ce qu’écrit le cabinet d’analystes CBRE dans son dernier rapport :
« Crise est un mot que je n’utilise pas à la légère, mais nous constatons actuellement un manque important d’offre de bureaux de qualité de catégorie A sur le marché de Dubaï, sans aucun signe de soulagement dans un avenir proche ».
Centre d’affaires haut de gamme sur Sheikh-Zayed Road
C’est dans ce contexte que nous proposons à la vente, en exclusivité, plusieurs unités commerciales contiguës (étage) très bien situées sur Sheikh-Zayed Road.
Le locataire de l’espace est un centre d’affaires qui opère avec succès depuis plusieurs années et est également l’une de nos entreprises partenaires qui a récemment loué l’espace de bureaux à vendre au propriétaire actuel afin d’étendre ses activités.
Tandis que l’investisseur/acheteur achète un rendement locatif d’un peu plus de 7% en achetant ces bureaux, il est également possible pour un acheteur de devenir un partenaire silencieux pour le centre d’affaires mentionné.
L’avantage est qu’une fois les coûts d’exploitation couverts, l’investisseur reçoit la majeure partie des revenus (fractionnement 70/30) et – sur la base d’hypothèses conservatrices d’utilisation et de revenus – des retours attendus de plus de 10% par an.
L’immeuble de bureaux en bref :
- situation centrale avec accès direct à la station de métro
- étage élevé avec de belles vues sur le golfe Arabo-Persique
- Transformation des espaces selon les normes les plus modernes bien avancée (achèvement en octobre/novembre 2024)
- modèle commercial éprouvé, taux d’occupation des espaces existants actuellement de 100%.
- titre de propriété complet (« freehold »)
- aucune restriction pour les locataires en fonction de la juridiction (zones franches, onshore) ou du secteur d’activité
- 12 places de parking incluses
Investissement en centre d’affaires : rendement élevé, frais de gestion réduits
Le concept de centre d’affaires offre à cet égard une grande valeur ajoutée en termes de profil de charges et de rendement, car il combine un rendement supérieur à celui de la location « plain vanilla », tout en externalisant entièrement l’activité de gestion au centre d’affaires.
Parallèlement, les espaces dans les centres d’affaires à Dubaï sont actuellement très demandés, car ils combinent la location de petites surfaces relativement bon marché avec l’option d’une extension flexible, en particulier pour les entreprises nouvellement créées.
Dans le contexte actuel favorable aux bailleurs, où les loyers augmentent de manière dynamique, le taux de rotation élevé qui prévaut dans les centres d’affaires peut être utilisé pour augmenter les loyers de manière beaucoup plus importante que dans le cas d’une location à long terme.
Vous trouverez une présentation en anglais de l’offre en cliquant sur le lien ci-dessous :
N’hésitez pas à nous contacter pour toute question ou information supplémentaire sur ce projet ou sur le marché immobilier de Dubaï en général, nous nous tenons à votre disposition.
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