Le rapport publié en octobre par l’analyste immobilier Propertymonitor, contient une série de données intéressantes et de grande valeur permettant de comprendre la situation dans lequel le marché immobilier de Dubaï se trouve actuellement, mais également et surtout d’en estimer l’évolution à moyen terme.
Ainsi, le “Dynamic Price Index” qui reflète l’évolution du marché, affiche pour septembre 2022 un indice de 146 (correspondant à un prix d’achat moyen de 3 030 euros par mètre carré) et se situe donc au même niveau qu’en juillet 2018.
En d’autres termes, alors que les prix de l’immobilier à Dubaï ont déjà fortement augmenté depuis le creux cyclique à la fin de 2020, le pic de septembre 2014 (indice 172) est encore loin.
Fonds propres vs. emprunts
Nombre de transactions immobilières par statut d’achèvement
Source : Propertymonitor
Il est par ailleurs intéressant de noter que le volume total des transactions a continué d’augmenter de manière significative au cours des derniers mois, de sorte que le nombre de transactions réalisées dans les trois premiers trimestres 2022 dépasse déjà de 11,9% celui de l’ensemble de l’année 2021.
Ceci est particulièrement remarquable dans le contexte de forte hausse des taux d’intérêt hypothécaires de ces derniers mois, dont on sait qu’elle freine la demande d’achat de biens immobiliers.
Ainsi, le volume des crédits immobiliers accordés par les banques locales a diminué de 8,7% en septembre, tandis que le taux d’intérêt moyen (fixe sur trois ans) s’élève désormais à 4,49%, soit 2% de plus qu’il y a douze mois.
Le fait que la réduction de l’endettement disponible dans un contexte de hausse des taux d’intérêt ait été plus que compensée par l’afflux net de capitaux d’investissement et de capitaux propres, est donc une bonne nouvelle pour la place immobilière de Dubaï.
Faible taux d’innoccupation – Rentes locatives élevées
L’évolution de la rente locative brutte moyenne (“Gross Rental Yield”) réalisable avec des biens immobiliers à Dubaï est également remarquable. Cet indicateur étant le rapport entre le prix d’achat d’un bien immobilier et le revenu qu’il produit, il est notamment précieux pour évaluer l’attractivité du marché sur le plan international. Ainsi, pour septembre 2022, Property Monitor enregistre une rente locative brutte de 6,51%, la plus élevée des trois dernières années, permettant de tirer d’autres conclusions intéressantes sur l’état du marché.
D’une part, le nombre d’habitants à Dubaï affiche une augmentation de plus de 4 %, soit 140 000 personnes, depuis juillet 2020 (source : Dubai Government). Cet afflux et la demande de logements qui en résulte n’ayant pas été compensés par une offre adéquate de nouveaux biens immobiliers, la hausse susmentionnée a entraîné celle du taux d’occupation et par conséquent, une augmentation substantielle du prix des loyers dans l’ensemble de l’Emirat.
D’autre part, les taux d’intérêt ayant augmenté entre-temps, les acheteurs potentiels de biens immobiliers pour un usage personnel se retrouvent contraints de se tourner vers le marché de la location, renforçant encore la tendance à la hausse du prix des loyers et de la rente locative.
Segments : appartements avec potentiel de “rattrapage”, l’ immobilier sur plan intéressant
Indice dynamique des prix du marché immobilier de Dubaï. Source Propertymonitor
Pour le mois de septembre, l’indice des prix représentant l’ensemble du marché de l’immobilier résidentiel affiche une nette progression de 2,06%, alors qu’aucune hausse ou baisse de prix significative n’avait été enregistrée depuis avril 2021.
L’examen détaillé des données de base révèle que l’évolution mentionnée ci-dessus est essentiellement due à la hausse des prix des appartements, notamment dans les quartiers de moyen et bas standing. Le prix des appartements de luxe étant lui-aussi en hausse.
Il est avéré que le segment des appartements (en particulier dans les quartiers de haut et moyen standing) a été nettement distancé par les maisons et villas en ce qui concerne l’évolution des prix depuis le début du nouveau cycle en 2020.
Il semble donc plausible que le regain de dynamisme observé actuellement marque le début d’une nouvelle phase, caractérisée par des hausses de prix disproportionnées pour les appartements.
Compte tenu des données actuelles du marché et de l’évolution de l’inflation, nous estimons qu’il est surtout intéressant d’investir de manière sélective dans des biens immobiliers sur plan, situés dans des quartierss et dans des gammes de prix appropriés, notamment dans le segment du moyen standing, et en utilisant des plans de paiement attractifs.
Conclusion
La rente locative brutte, qui a désormais atteint un niveau record sur trois ans, montre deux choses :
D’une part, que malgré l’évolution positive des prix ces deux dernières années et compte tenu du revenu généré, l’immobilier à Dubaï est évalué à un prix extrêmement bas et reste très attractif sur le plan international.
Le fait que l’offre de capitaux étrangers, qui diminuait sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt, ait été remplacée par des capitaux propres, peut également être considéré comme une preuve de cette évolution.
D’autre part, l’évolution de la rente témoigne d’une demande locative toujours forte, alimentée par une immigration dynamique.
L’évolution de l’indice des prix à l’échelle du marché s’inscrit également dans ce tableau : malgré la récente flambée des prix, il existe encore un écart d’environ 18% par rapport au record absolu du marché immobilier de Dubaï enregistré en avril 2014.
Perspectives
Dans le contexte d’une inflation qui se dynamise à l’échelle mondiale et d’une profonde récession qui s’annonce en Europe et sur d’autres marchés établis, nous pensons que la fuite vers l’immobilier dans des lieux porteurs comme Dubaï va se poursuivre et même s’accélérer.
Il est évident que Dubaï en tant que place commerciale internationale pleinement établie et site aussi innovant que neutre dans le nouvel ordre mondial multilatéral, pourra profiter de cette évolution de manière plus que proportionnelle.
