Les expositions universelles sont connues pour favoriser outre la compréhension culturelle, les échanges économiques et les investissements dans le pays hôte. Cela a typiquement aussi un impact sur la demande de biens immobiliers dans le pays d’accueil et sur leur niveau de prix.
Alors que l’Expo 2020 de Dubaï, repoussée d’un an en raison de la pandémie, entre dans sa seconde moitié, nous profitons de l’occasion pour esquisser les évolutions attendues sur le marché immobilier de Dubaï dans les années à venir, à l’aide de données historiques et actuelles.
De rares évidences empiriques
Les preuves empiriques de l’influence des expositions universelles sur les prix de l’immobilier dans les villes hôtes sont rares. Le chercheur belge De Groote a toutefois mené une étude de ce type (“A multidisciplinary analysis of world fairs and their effects”) dans laquelle il a examiné les fluctuations du prix de l’immobilier dans les villes hôtes au cours des cinq années précédant l’événement, ainsi que pendant une période de même durée après la fin des manifestations.
Les prix de l’immobilier et leur corrélation avec les expositions universelles
| 5 ans avant | 5 ans après | |
| Séville, 1992 | +23% | +15% |
| Lisbonne, 1998 | +18% | +60% |
| Hanovre, 2000 | +12% | +40% |
| Saragosse, 2008 | +50% | -65% |
Il est clair que même les marchés connus pour avoir une volatilité de prix généralement plus faible, Hannovre comparé à Dubai par exemple, ont montré une tendance à la hausse significative sur les périodes étudiées. .
De plus, il peut paraître surprenant que l’impact économique d’une exposition universelle ne soit pas juste un feu de paille qui s’éteindra une fois l’événement terminé. Au contraire, sur deux des marchés considérés ici, les prix de l’immobilier ont augmenté nettement plus dans la fenêtre de temps après l’Expo que dans la période la précédant.
Une impulsion économique à long terme sous-éstimée
En fait, les expositions universelles sont un catalyseur pour les investissements dans différentes branches et secteurs économiques dans la métropole d’accueil, et leur développement. Un grand nombre de ces impulsions ne portent leurs fruits qu’à moyen ou long terme, ce qui explique les chiffres mentionnés ci-dessus.
Cependant, comme le montre l’exemple de Saragosse, ce n’est pas non plus un automatisme. L’Espagne étant l’un des pays du sud de l’Europe les plus touchés par la crise des marchés financiers à partir de 2008, Saragosse a connu un effondrement total de son marché immobilier. Dans ce cas, toutes les impulsions positives données par l’exposition universelle ont été éclipsées par la chutte de la demande due à la crise et en fin de compte, complètement annihilée.
Il convient de noter que les expositions universelles ont généralement un impact positif sur la demande et l’investissement dans la métropole d’accueil, mais qu’elles ne compensent pas nécessairement les tendances économiques contraires.
A l’inverse, cela signifie que les hausses des prix de l’immobilier sont plus importantes dans le contexte temporel d’une exposition universelle si l’événement est organisé au début d’un nouveau cycle économique et immobilier.
Le marché immobilier de Dubai : Prévisions post expo
Il convient tout d’abord de noter que le creux cyclique du marché immobilier de Dubaï a été franchi à l’automne 2020, soit à peine 12 mois avant le début de l’exposition universelle. Le point d’inflexion a été précédé par six années d’une baisse continue des prix de l’immobilier à Dubaï. Une évolution qui, fait remarquable, est allée à l’encontre de la tendance mondiale à la hausse et a pour un temps, placé Dubaï à la première place du classement du prix au m² le plus bas parmi toutes les métropoles mondiales importantes (voir notre article sur l’analyse de Knight Frank).
Les dernières données disponibles pour Dubaï indiquent que la reprise économique s’accélère dans le sillage de l’Expo. Le secteur hôtelier de Dubaï a enregistré une hausse de 240% de son chiffre d’affaires en octobre 2021 par rapport à l’année précédente, alors que les officiels parlent déjà de nouvelles facilités de voyage, comme la fin de l’obligation de passer un test PCR pour entrer dans le pays.
Sur le plan macroéconomique, la hausse significative du prix du pétrole stimule la volonté d’investissement dans l’ensemble de la région du Golfe et par des effets de second tour, la demande de biens immobiliers à Dubaï.
À moyen terme, le partenariat avec la Chine devrait donner une impulsion considérable à l’économie de Dubaï, en particulier dans le secteur immobilier. L’Empire du Milieu est déjà et de loin, le principal partenaire commercial des E.A.U. et les accords bilatéraux prévoient une extension encore plus importante de ce partenariat. L’afflux de capitaux et de savoir-faire qui en résulte, notamment pour l’émirat de Dubaï, ainsi que l’immigration de travailleurs et d’investisseurs qui en découle, seront à notre avis un moteur essentiel du prochain cycle immobilier de Dubaï.
