Quand on achète une propriété à Dubaï, de nombreux propriétaires-occupants et investisseurs sont intéressés par son financement. Compte tenu des rendements locatifs comparativement élevés, cela est souvent parfaitement logique, même si les taux d’intérêt sont plus élevés qu’en Allemagne.
Nous vous expliquons étape par étape comment aborder l’achat et le financement de votre propriété et ce que vous devez envisager.
Comparer différentes offres de prêts hypothécaires
Des courtiers en prêts hypothécaires spécialisés filtrent les meilleures offres disponibles pour vous et vous fournissent une aide supplémentaire en matière de documentation et autres. Nous travaillons avec les meilleurs fournisseurs de Dubaï et nous collaborons avec eux pour trouver les meilleures offres pour vous. En raison des différences parfois très importantes entre les conditions de financement proposées, vous ne devez jamais accepter la première offre de financement qui vous est présentée sans comparaison ultérieure.
Obtention d’une autorisation préalable
La deuxième étape sur la voie du financement immobilier est l’obtention d’une autorisation préalable.
Comme d’habitude, vous devez communiquer votre situation financière et vos résultats (relevés bancaires, fiche de salaire, etc.) à la banque choisie, conformément aux pratiques bancaires habituelles.
Après avoir obtenu cette pré-autorisation, la banque vous accordera une attestation écrite de son consentement préalable pour le financement de biens immobiliers jusqu’à un montant défini et une structure spécifique.
Il est important de noter dans ce contexte que les expatriés peuvent bénéficier d’un ratio prêt/valeur de 75% maximum, conformément aux directives de financement de la Banque centrale des EAU, à condition que la valeur de la propriété ne dépasse pas 5 millions d’AED (sinon 65%) et que la propriété soit le premier financement immobilier du demandeur.
Dans le cas de prêts pour des biens immobiliers secondaires ou d’investissement, un rapport prêt-valeur maximum de 60 % est appliqué. En outre, le service total de la dette du demandeur ne doit pas dépasser 50 % de ses revenus.
Lire et comprendre les éléments du contrat
Assurez-vous de bien comprendre les conditions du prêt en ce qui concerne tous les principaux paramètres de conception. Parmi ceux-ci figurent (au moins) les pénalités de remboursement anticipé, les intérêts fixes ou variables, la restructuration de la dette et la structure de remboursement, ainsi que les charges éventuelles.
Voici un exemple : Dans un contexte où les taux d’intérêt de refinancement en dollars américains (auxquels les EAU-Dirham sont fermement ancrés) tendent à nouveau à baisser, les périodes d’intérêt fixe ne devraient pas être trop longues.
Si vous encaissez une partie importante de vos revenus en devises étrangères, vous devriez également envisager de couvrir le risque de fluctuation des devises étrangères par le biais d’instruments appropriés du marché des capitaux.
Recherche de biens immobiliers
Dès que l’offre de financement éligible est disponible, il est temps de rechercher un bien immobilier adapté. Nous serons heureux de vous conseiller et de vous aider dans cette démarche.
Frais et coûts supplémentaires liés à l’achat de la propriété
Bien que la prise en charge des frais de transaction soit essentiellement librement négociable en vertu du droit de la propriété de Dubaï, il est courant que l’acheteur paie les 4 % de frais de transfert payables au Département foncier de Dubaï (DLD) et les 4 000 AED de frais administratifs, tandis que les frais de courtage sont généralement partagés entre les parties.
Suivant le bien et l’utilisation prévue, vous devez également tenir compte des coûts qui peuvent être nécessaires pour les changements structurels, les améliorations ou les équipements, ce qui peut augmenter le budget total.
Négociation et conclusion de contrats
Comme pour toute transaction immobilière, vous ne devez pas réduire vos options trop tôt et négocier les conditions dans la mesure du possible.
Si nécessaire, cela inclut également la soumission d’offres inférieures au prix communiqué ou supposé “final”.
Dès que vous avez conclu un accord avec le vendeur et en tenant compte des conditions générales de l’offre de financement, sécurisez le bien en signant un “Memorandum of Understanding” (MoU).
Ce dernier est préparé par nos soins et vous protège notamment contre les éventuelles impondérables en ce qui concerne l’engagement final du prêt.
Concrètement : en principe, le protocole d’accord a un caractère contraignant et accorde généralement au vendeur un acompte de 10 % du prix d’achat, qui est dû à la signature, si vous, en tant qu’acheteur, n’exécutez pas le contrat final. Pour votre protection, nous avons inclus dans le protocole d’accord une clause qui – si le financement bancaire ne se matérialise pas – définit l’acompte comme remboursable.
Engagement final de prêt et transfert de propriété immobilière
Une fois le protocole d’accord signé par les deux parties, le vendeur demandera un certificat de non-contestation (NOC) au promoteur du bien, tandis que votre banque de financement émettra l’engagement de prêt final après évaluation du bien cible.
À moins que la vente n’implique des complexités particulières, comme le remboursement du prêt hypothécaire du côté du vendeur, elle doit être conclue dans un délai d’une semaine.
Nous organisons ensuite un rendez-vous avec le Département foncier de Dubaï (DLD) ou avec un “administrateur d’enregistrement” avec toutes les parties concernées (vendeur, courtier, représentant de la banque). Lors de cette nomination, le paiement du prix d’achat restant et tout autre solde ouvert de la transaction seront réglés au moyen de chèques garantis et, simultanément, l’hypothèque sera enregistrée et le nouveau propriétaire sera inscrit auprès du Département foncier de Dubaï.
Bien que le processus décrit ne soit pas extrêmement compliqué en soi, les contreparties domiciliées à l’étranger (notamment les entités juridiques) ou d’autres circonstances qui s’écartent de la norme entraînent parfois des restrictions temporelles qui doivent être comprises dès le début et prises en compte de manière appropriée afin d’éviter l’expiration de la validité des documents requis ou des complications similaires.
Vous trouverez un certain nombre d’explications sur les termes relatifs au financement immobilier dans notre FAQ. Nous sommes également à votre disposition pour répondre à toutes vos questions.
