Un récent rapport de Savills (Branded Residences 2025 Update) souligne le dynamisme d’un segment de marché qui n’existait quasiment pas il y a quelques années :
Branded Residences – c’est-à-dire des concepts de résidences sous licence de marques de luxe mondiales – sont devenus une partie intégrante du marché de l’immobilier haut de gamme.
Selon l’étude, la région MENA représente aujourd’hui 36 % de toutes les signatures mondiales dans ce segment, Dubaï renforçant sa position de leader mondial.
Cette évolution reflète un changement dans les préférences des investisseurs : Les acheteurs fortunés d’Europe, d’Asie et du Moyen-Orient recherchent de plus en plus des biens immobiliers qui allient style de vie, identité de marque et préservation du capital.
La valeur ajoutée psychologique de la marque
Selon le rapport Knight Frank Wealth Report 2025, 69 % des HNWI mondiaux se disent intéressés par l’achat d’une résidence de marque à Dubaï, et cette tendance est à la hausse. Une part importante de cette demande provient de l’Asie, où la cohérence de la marque, l’esthétique du design et la qualité du service sont étroitement liées à la protection du patrimoine et à la conscience du statut.
Les résidences de marque ne sont pas considérées ici en premier lieu comme des biens immobiliers résidentiels, mais comme des investissements de style de vie : un actif qui combine lien émotionnel et stabilité économique.
Profils de rendement et structure des coûts
Selon notre analyse, les paramètres suivants sont typiques pour les biens immobiliers de marque à Dubaï :
- Augmentation de prix à l’achat : Ø +30% par rapport au sans-marque
- Premium de location : Ø +10 – 15
- Frais de service : généralement 40 – 60 AED / sq ft
- Rendement net : environ +0,5 – 1 point de pourcentage au-dessus de Non-Branded
Si les biens immobiliers de marque génèrent ainsi des rendements bruts supérieurs à la moyenne, des coûts d’exploitation trop élevés peuvent rapidement neutraliser une partie ou la totalité de cet avantage et devraient donc occuper une place de choix dans le processus de sélection.
Les projets qui réussissent sont régulièrement ceux qui présentent un équilibre entre la marque, l’emplacement et la qualité de l’exploitant – c’est la seule façon d’obtenir un rendement excédentaire durable.
Performance à long terme : la liquidité de sortie comme clé
La véritable force des résidences de marque réside dans la croissance de la valeur sur la période d’investissement.
Property-Dubai a développé à cet effet un modèle sur 10 ans (2025-2035) qui compare les performances cumulées des biens de marque et des biens sans marque :
| Scénario | Augmentation de la valeur p.a. Non-brandé | Augmentation de la valeur p.a. Branded | Plus-value cumulée Non-Branded | Augmentation de la valeur cumulée Branded | Avantage de la marque |
|---|---|---|---|---|---|
| Optimiste (emplacement de choix / marque forte) | 6 % | 8 % | +79 % | +116 % | +37 points ≈ 47 % d’augmentation de la valeur de sortie |
| Scénario de base (marque établie) | 5 % | 6.5 % | +63 % | +87 % | +24 points ≈ 38 % d’augmentation de la valeur de sortie |
| Conservateur (marché saturé) | 4 % | 5 % | +48 % | +63 % | +15 points ≈ 31 % d’augmentation de la valeur de sortie |
Même de faibles différences de un à deux points de pourcentage par an entraînent une augmentation de 30 à 40 % de la valeur du capital sur une décennie.
Cet effet résulte de la confiance dans la marque, de la valorisation de l’emplacement, de la qualité du service et de la liquidité internationale des acheteurs – tous des facteurs qui ont une influence positive sur la valeur de revente, à condition qu’ils soient présents pour l’actif spécifique.
Risques et critères d’évaluation
Il apparaît ainsi que tout bien immobilier de marque ne constitue pas automatiquement un investissement rentable.
Les principaux facteurs d’influence que les investisseurs doivent prendre en compte dans leur prise de décision sont les suivants :
- Durée de vie de la marque & engagement de l’opérateur : L’expiration des contrats de licence peut réduire la valeur de revente.
- Charges de service : les frais d’exploitation excessifs (> 60 AED / sq ft) peuvent éroder les rendements locatifs.
- Qualité du projet : seules les marques ayant un véritable contrôle de qualité (notamment Bulgari, Four Seasons, Armani, Ritz-Carlton) fournissent une stabilité durable de la valeur.
- La saturation du marché : Un nombre croissant de projets similaires peut diluer les majorations de prix.
Conclusion : la stabilité par la substance
Les résidences de marque ne sont pas un phénomène de mode à court terme, mais une classe d’actifs durable dans le segment du luxe.
Leur valeur ajoutée réside moins dans la simple majoration du prix que dans la stabilité de la valeur au cours du cycle de vie ou d’investissement.
S’ils sont bien choisis – emplacement de choix, marque établie, qualité de l’exploitant – ils ont le potentiel de générer une plus-value pouvant atteindre 40 % par rapport à l’immobilier conventionnel sur un horizon d’investissement de dix ans.
L’analyse complète du modèle « Branded vs. Non-Branded ROI & Exit Liquidity Model 2025-2035 » est disponible sur demande sous forme de rapport PDF gratuit.
