L’achat de biens immobiliers “sur plan” se caractérise par le fait que l’acheteur conclut un contrat juridiquement contraignant pour l’acquisition de la propriété avec le promoteur du projet (”soumissionnaire”) avant que la propriété ne soit achevée.
Étant donné que les biens immobiliers “sur plan” sont généralement proposés à un prix inférieur à celui des biens existants et qu’ils sont dotés d’autres avantages tels que des plans de paiement attrayants, ceux-ci offrent, entre autres, la possibilité d’augmenter le retour sur investissement.
Parallèlement, un investisseur immobilier „sur-plan“ doit faire face, ou évaluer et minimiser correctement, un certain nombre de risques qui ne sont pas pertinents lors de l’achat de biens immobiliers existants. Il s’agit notamment des risques de retard d’achèvement et de qualité inférieure à celle convenue contractuellement.
Les risques susmentionnés sont effectivement minimisés en limitant la recherche de propriétés à des fournisseurs réputés et bien financés. Néanmoins, il faut dire que la réglementation légale des promoteurs de projets à Dubaï a désormais une rigueur et une cohérence qui garantissent l’utilisation correcte des paiements du prix d’achat (y compris par le biais de comptes fiduciaires contrôlés par les autorités).
Sélection de votre bien sur plan
Comme pour l’achat d’une propriété existante, les caractéristiques du projet ou de l’unité spécifique en question doivent être soigneusement analysées.
Les points décisifs sont entre autres :
- Emplacement : macro-emplacement du projet ou micro-emplacement de l’unité au sein du projet
- Taille du projet : nombre d’étages, de bâtiments ou d’unités
- Desserte des transports, routes d’accès suffisantes, transports publics si nécessaire
- Équipement de l’appartement et des espaces publics
- Proximité des commerces, des restaurants, des loisirs, des médecins, des écoles, etc.
- Qualité du bien immobilier (prospectus et livraison par le promoteur du projet jusqu’à présent)
- Adéquation à l’usage prévu (usage personnel, location à court ou à long terme)
- Adéquation comme base pour la délivrance d’un visa
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Spécifications et détails des contrats immobiliers
La sélection du projet est suivie par le choix final de l’unité immobilière à acquérir (villa, maison de ville, appartement). Vous devez maintenant étudier attentivement les plans et les caractéristiques garanties par contrat qui vous sont proposés et réfléchir, entre autres, aux points suivants
- Taille, nombre de pièces et configuration des lieux
- Etage et vue (orientation)
- Articles inclus dans le prix d’achat ( électroménager), armoires encastrées, etc.
- Services inclus dans le prix d’achat tels que les frais d’enregistrement, les frais de service ou autres
- Les dates de paiement spécifiées ainsi que l’achèvement prévu.
Assurez-vous de lire le contrat dans son intégralité plusieurs fois et de comprendre tous ses éléments. En cas de doute, consultez un spécialiste (par exemple un avocat) et/ou demandez une déclaration écrite au promoteur du projet.
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Processus d’achat de biens immobiliers sur plan
Le processus d’achat peut varier légèrement d’un développeur de projet à l’autre, mais il se compose essentiellement des étapes suivantes :
Réservation et acompte de la propriété
Une fois que vous avez fait votre choix parmi les unités de propriété disponibles (selon la liste du promoteur), réservez-les en remplissant le formulaire approprié et en payant l’acompte convenu – généralement 5 ou 10 % du prix d’achat total et, le cas échéant, les frais d’enregistrement auprès du Département des terres de Dubaï (“Oqood”).
Le paiement peut normalement être effectué soit par carte de crédit, soit par virement bancaire sur le compte fiduciaire („Escrow Account“) du projet concerné.
Emission et signature du “Contrat de vente et d’achat
Après avoir reçu la réservation et l’acompte, le vendeur de biens immobiliers (promoteur du projet) vous enverra le contrat d’achat de biens immobiliers en double exemplaire par courrier. Après avoir signé, vous devez en renvoyer un exemplaire au vendeur. Après la signature du contrat d’achat de la propriété par les deux parties, le promoteur du projet l’enregistrera auprès du Département foncier de Dubai et vous enverra le certificat provisoire de propriété („Oqood“) délivré par l’autorité.
Jusqu’à l’achèvement de la propriété, vous effectuerez les versements prévus par le contrat aux dates convenues.
Achèvement et remise des biens sur plan
Une fois la propriété réalisée, le vendeur vous demandera de payer l’acompte convenu à ce moment-là et de reprendre votre propriété.
Une fois que vous avez inspecté la propriété et que les défauts mineurs ont été corrigés, la propriété vous sera remise avec tous les documents, clés et autres objets et vous recevrez le certificat final du titre de propriété du Département foncier de Dubaï.
Résumé
La situation actuelle du marché offre notamment aux investisseurs immobiliers ayant un horizon d’investissement à moyen terme des options extrêmement attrayantes dans le segment des logements sur plan.
Les prix d’achat très favorables sont généralement complétés par des plans de paiement, qui prévoient le paiement de 80 % du prix jusqu’à six ans après l’achèvement, ce qui a un effet positif sur l’engagement et le rendement du capital et rend souvent superflu le financement bancaire de l’acquisition par le client.
Le paiement partiel ou total des frais d’enregistrement auprès du département foncier de Dubaï et/ou des frais généraux pendant une période maximale de trois ans après l’achèvement est également possible.
Le processus d’achat n’est pas complexe ou difficile comme décrit ci-dessus. L’effort consiste toutefois à trouver et à identifier un bien immobilier adapté à vos besoins.
La disponibilité d’un partenaire local qualifié est essentielle, en particulier pour cette dernière tâche. Nous serons heureux de vous aider et de vous conseiller à cet égard. En outre, vous n’aurez aucune commission à payer pour l’achat de biens immobiliers sur plan.
