Le marché immobilier de Dubaï a connu une activité exceptionnellement élevée au cours des derniers mois d’été, généralement plus calmes, et les prix ont continué à augmenter légèrement. Les prix des appartements ont augmenté de 6% en moyenne dans l’ensemble de l’émirat au cours du deuxième trimestre 2024, ce qui signifie que la valeur nominale de ce segment dépasse pour la première fois de 3,2% celle du dernier pic de septembre 2014. Les villas se négocient en moyenne à Dubaï à 1 896 AED/sq.ft (4 948 EUR/m2), soit 28% de plus en termes nominaux que le sommet du cycle atteint en 2014 [source : Knight Frank].
Les propriétés de luxe à bas prix en comparaison internationale
Dans le secteur “Prime Residential” (Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jumeirah Bay et Jumeirah Islands), les prix moyens des transactions s’élèvent désormais à 3.706 AED/sq.ft. (environ 10.805 USD/qm), ce qui reste très modeste par rapport aux autres pays, comme le montrent les derniers chiffres du cabinet d’analystes Elliman. 
Alors qu’à Dubaï, le prix moyen d’un bien de luxe est d’environ 11.000 USD par mètre carré, il est de 25.000 USD à Paris, de 45.500 USD à Hong Kong et de 62.500 USD par mètre carré à Monaco.
Offre et demande : offre excédentaire ou insuffisante ?
Selon Knight Frank, environ 308.000 unités devraient être construites d’ici 2029, dont environ 80% d’appartements, comme prévu. En 2024, selon la World Population Review, la population de Dubaï devrait augmenter de 4,1%, soit 148.000 personnes, ce qui porterait la population totale à environ 3,77 millions d’habitants fin 2024. En extrapolant la croissance démographique attendue pour 2024 – sur la période de 20 ans entre 2003 et 2023, la croissance moyenne de la population de Dubaï a été de 4,5% – la croissance de la population s’élèvera à environ un million de personnes à la fin de 2029. En principe, cela ne signifie pas que l’on s’attend à un excès ou à un manque d’offre.
- d’autres projets peuvent être et seront ajoutés au pipeline d’ici 2029, et
- Les projets sont souvent achevés avec plusieurs mois de retard.
La segmentation du marché, clé du succès
Nous constatons d’ores et déjà que les promoteurs de qualité douteuse occupent des parts de marché parfois considérables et représentent donc une part importante des biens immobiliers en cours de construction. Nous nous attendons à ce que la combinaison d’un grand nombre d’unités et d’une qualité médiocre dans ce segment de pacotille conduise à une évolution bien inférieure à la moyenne des prix d’achat et de location et, en cas d’affaiblissement de la demande, éventuellement à une vacance structurelle.
La qualité plutôt que la masse
Par conséquent, les investisseurs et les locataires soucieux de la qualité se tourneront vers les biens qui représentent une part de plus en plus faible du marché global et qui devraient donc afficher une performance supérieure à celle du marché global. Pour augmenter les chances de succès de leur stratégie d’investissement, nous conseillons donc aux investisseurs immobiliers de se concentrer sur les segments où le volume de l’offre nouvelle devrait être particulièrement faible dans les années à venir. C’est notamment le cas des villas, pour lesquelles les prévisions actuelles tablent sur 40.000 nouvelles unités seulement d’ici fin 2027. De même, nous considérons que le marché partiel des “Branded Residences” est attractif, car il représente une part infime du marché total, mais s’adresse en même temps à une clientèle extrêmement aisée.
Dubaï, destination d’expatriation n°1 pour les super-riches
Le fait que Dubaï soit devenu la destination d’immigration la plus attractive pour les personnes fortunées plaide également en faveur d’une concentration sur les segments de l’immobilier haut de gamme. Dans son dernier rapport, Henley & Partners estime que Dubaï bénéficiera d’un flux migratoire net de 6 700 HNWI en 2024, contre un peu plus de la moitié (3 800 personnes) pour les États-Unis, qui arrivent en deuxième position. HNWIs : (individus disposant de liquidités librement disponibles pour l’investissement supérieures à 1 million de dollars).
Source : Henley & Partner
Décision sur les taux directeurs : plus de liquidités, un dollar plus faible, une inflation plus élevée
Le 18 septembre 2024, la Réserve fédérale américaine (Fed) a baissé ses taux d’intérêt de 0,5% tout en promettant de nouvelles mesures d’assouplissement monétaire. Cela crée un contexte économique global qui devrait stimuler davantage le secteur immobilier à Dubaï, car : En raison de l’ancrage du taux de change du dirham par rapport au dollar américain, les modifications des taux directeurs imposées par la Réserve fédérale américaine sont appliquées à l’identique aux EAU, ce qui augmente la liquidité du marché. Dans le même temps, la politique monétaire à nouveau expansionniste entraîne une dépréciation du dollar américain, et donc du dirham émirien, par rapport aux autres monnaies concernées. Alors que cela entraîne une augmentation de la demande étrangère sur le marché immobilier de Dubaï, les investisseurs et les acheteurs européens peuvent utiliser cet effet de change pour obtenir des prix d’achat plus bas dans leur devise de départ. Enfin, nous pensons que le retournement des taux d’intérêt, désormais effectif, entraînera une nouvelle hausse des taux d’inflation, ce qui constitue un argument supplémentaire pour investir dans des actifs réels.
Conclusion et perspectives
Malgré la tendance à la hausse du marché immobilier de Dubaï depuis maintenant quatre ans, les prix restent attractifs en comparaison internationale, en particulier pour les biens immobiliers de catégorie supérieure. En tenant compte de l’inflation, les prix restent majoritairement inférieurs à ceux du pic du dernier cycle de septembre 2014, parfois même de manière significative selon les segments. Combiné à la croissance économique très dynamique de Dubaï, le site continue d’offrir de grandes opportunités pour les investisseurs à moyen et long terme, d’autant plus si l’achat d’un bien immobilier doit répondre à d’autres objectifs stratégiques pertinents, tels que l’allocation d’actifs au-delà des frontières de l’UE ou la préparation d’une expatriation (Golden Visa). Néanmoins, les investisseurs immobiliers doivent être conscients du fait que des corrections intermédiaires sont tout à fait possibles – et même saines – et doivent donc être utilisées comme des opportunités d’entrée favorables. Alors que de nombreux acheteurs n’ont consacré que peu d’efforts à la sélection et à l’analyse des biens ces dernières années, l’identification des segments et des biens prometteurs devra désormais être le fondement et l’élément irremplaçable d’une stratégie d’investissement réussie à long terme.
