Les EAU, et en particulier Dubaï, restent un puissant aimant pour les investissements et le capital humain.
Les investisseurs du monde entier migrent de plus en plus vers cet émirat du Golfe en plein essor, que ce soit à titre personnel, avec leurs entreprises ou les deux.
Alors que certains observateurs avaient d’abord interprété cette tendance, qui s’est accentuée à partir de 2020, comme un phénomène temporaire dû à l’efficacité de Dubaï dans la gestion de la dite pandémie, les dernières données migratoires du Henley Global Citizens Report laissent plutôt penser que cette tendance va se poursuivre sur une plus longue période.
Henley & Partners tire la conclusion suivante :
“Une présence aux EAU est en train de devenir un “must-have” pour le portefeuille de tout investisseur fortuné”.
Les EAU et Dubaï, destination d’émigration n°1 pour les personnes fortunées
Selon le dernier Rapport Henley, les E.A.U. sont actuellement le premier pays d’immigration au monde pour les personnes fortunées, avec une immigration nette de 4 000 personnes appartenant à cette catégorie en 2022.
En revanche, les pays qui enregistrent une émigration nette occupent les dernières places du classement. Il s’agit de l’Inde (-8.000), de la Chine (-10.000) et de la Russie (-15.000).
Ces derniers, en particulier, permettent de tirer d’autres conclusions sur les motivations des migrants. Ici, les forces motrices présumées sont notamment des mesures de bouclage sévères comme moyen prétendument efficace contre le Covid ainsi qu’un nouveau conflit Est-Ouest qui ne fait que s’envenimer.
La clôture invisible
Alors que l’Allemagne, l’Autriche et la France n’apparaissent étonnamment pas comme perdants dans le rapport Henley jusqu’à présent, nous voyons dans notre pratique quotidienne un grand nombre de clients de ces pays souhaitant émigrer, tant en dessous qu’au-dessus du seuil HNWI d’un million de dollars d’actifs liquides.
Les raisons régulièrement invoquées sont les charges fiscales élevées, la bureaucratie excessive, les inquiétudes concernant la sécurité intérieure et extérieure, l’augmentation massive du coût de la vie, en particulier de l’énergie, ainsi que l’érosion de l’État de droit.
Cette énumération illustre également pourquoi Dubaï semble être une destination très intéressante pour cette clientèle.
Néanmoins, les inconvénients fiscaux considérables liés au départ dissuadent souvent les entrepreneurs allemands désireux d’émigrer ou retardent considérablement leur projet.
C’est aussi pour cette raison que l’investissement dans l’immobilier à Dubaï, la création d’une entreprise et la demande d’un droit de séjour permanent se font généralement bien avant le départ et l’émigration définitive du pays européen d’origine – un fait qui pourrait expliquer, du moins en partie, la prétendue anomalie des statistiques mentionnée ci-dessus.
Influences sur le marché immobilier de Dubaï
La forte immigration d’acheteurs disposant parfois de budgets considérables s’accompagne d’une augmentation correspondante de la demande de biens immobiliers à Dubaï.
Alors que les segments de prix supérieurs, notamment de luxe, avaient d’abord profité de manière disproportionnée de l’évolution de leur valeur dans la première phase du cycle qui a débuté en 2020, la hausse des prix touche désormais également les biens immobiliers des segments de prix moyens et inférieurs.
Comparé au premier boom fortement alimentée par la spéculation jusqu’en 2008, le cycle actuel est largement alimenté par l’immigration et la demande réelle de logements qui en résulte. Alors qu’à l’époque, il s’agissait presque exclusivement de biens immobiliers en cours de construction qui étaient négociés en partie en l’espace d’un mois dans un but purement lucratif, le cycle actuel est caractérisé par une demande de biens immédiatement disponibles.
La demande réelle domine (“Availability is king”)
Ainsi, notre pratique quotidienne montre que, tant pour les maisons (“villas”) que pour les appartements, la plus-value actuellement réalisée est plus importante sur les biens immédiatement disponibles, c’est-à-dire non loués ou pouvant être occupés sans retard important.
De plus, malgré des mesures efficaces de protection des locataires, le prix moyen des loyers a enregistré une hausse plus importante que les prix d’achat, ce qui a entraîné une hausse des rentes locatives moyennes et étaye encore davantage la thèse de la prédominance de la demande réelle exposée ci-dessus.
Le volume de biens immobiliers vendus a connu une croissance très dynamique au cours des 24 derniers mois, tant dans le segment off-plan que dans celui des unités achevées.
Concrètement, 12 304 biens immobiliers ont changé de mains en mars 2023, ce qui représente une augmentation des transactions d’environ 160% par rapport à mars 2021 (source : Propertymonitor). Le rapport numérique entre les biens immobiliers en cours de construction et ceux déjà livrés est resté pour l’essentiel inchangé.
Croissance démographique programmée
Selon le 2040 Urban Master Plan, la population de Dubaï devrait atteindre 5,8 millions d’habitants d’ici 2040, soit une augmentation de plus de 60% par rapport aux 3,6 millions d’habitants actuels.
Les prévisions du 2040 Urban Masterplan se basent sur une croissance annuelle de la population de seulement 2,85 %, une valeur qui peut être considérée comme plutôt conservatrice pour Dubaï.
La croissance démographique de 5,5% par an effectivement observée entre fin 2015 et fin 2022 (source : Dubai Statistics Centre) montre clairement que dans ce contexte, le besoin de nouveaux biens immobiliers à Dubaï pourrait être encore nettement plus élevé que dans le scénario du 2040 Urban Master Plan.
En tout état de cause, une augmentation de la population de l’émirat de Dubaï, même réalisée approximativement selon les prévisions, devra entraîner une croissance significative de la ville en termes de superficie.
Alors qu’il est facilement prévisible que le développement urbain susmentionné générera de nouveaux centres pertinents, nous estimons avec une grande certitude que les prix de l’immobilier dans des sites établis tels que Dubai Marina, Downtown Dubai et Dubai Hills en profiteront de manière disproportionnée.
Résumé
Il ne faut pas commettre l’erreur d’interpréter le phénomène de la migration décrit au début comme étant temporaire.
Dubaï vit l’innovation et respire l’esprit d’entreprise. Du dragage de la crique de Dubaï pour permettre le commerce maritime dans les années 50 à la création d’un centre de compétences pour l’industrie de la blockchain ou de la cryptographie, en passant par l’extension du port de Jebel Ali et des aéroports : Dubaï s’inscrit dans la tradition de faire face à la concurrence entre les sites, de promouvoir les secteurs de croissance et de croître ainsi en qualité et en quantité.
Ainsi, Dubaï est à nouveau en plein boom sous l’afflux de personnes et de capitaux, alors que la majorité des observateurs étrangers ne semblent pas comprendre pourquoi, faute d’analyse systématique et de compréhension géopolitique.
Le fait est que nous sommes les témoins contemporains de l’effondrement d’un ordre mondial vieux de (au moins) 80 ans et dominé par les forces occidentales, ce qui entraîne des déplacements de forces considérables de nature politique et économique.
Dans ce contexte, les pays du Golfe s’émancipent de plus en plus des diktats politiques de la sphère occidentale et se tournent vers de nouveaux partenaires en Asie centrale et en Extrême-Orient.
En tant que championne du changement positif et dans le contexte d’énormes bouleversements politiques et économiques, nous pensons que Dubaï est en passe de devenir l’un des principaux centres logistiques, financiers et commerciaux du monde dans les dix ou vingt prochaines années.
Il est évident que la poursuite de l’ascension de Dubaï réserve des opportunités insoupçonnées aux investisseurs immobiliers prévoyants.
