Der Immobilienmarkt in Dubai verzeichnete in den zurückliegenden, typischerweise eher ruhigeren Sommermonaten eine außergewöhnlich hohe Aktivität bei weiterhin leicht anziehenden Preisen.
Apartmentpreise zogen im 2. Quartal 2024 emiratsweit durchschnittlich um 6% an, so dass die nominale Bewertung in diesem Segment erstmals den des letzten Hochpunkts vom September 2014 um 3,2 Prozent übertrifft.
Villas werden in Dubai im Schnitt zu Preisen von 1.896 AED/sq.ft (4.948 EUR/qm) gehandelt, was den im Zyklus-Hoch im Jahr 2014 erreichten Wert nominal um 28% übersteigt [Quelle: Knight Frank].
Luxus-Objekte günstig im internationalen Vergleich
Im Bereich „Prime Residential“ (Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jumeirah Bay und Jumeirah Islands) stehen nunmehr durchschnittliche Transaktionspreise von 3.706 AED/sq.ft. zu Buche (ca. 10.805 USD/qm), was sich im internationalen Vergleich nach wie vor sehr bescheiden ausnimmt, wie aktuelle Zahlen des Analystenhauses Elliman belegen.
Während in Dubai im Luxussegment durchschnittlich knapp 11.000 USD pro Quadratmeter zu zahlen sind, werden in Paris bswp. 25.000 USD gefordert, in Hong Kong sind es gar rund 45.500 USD, während Spitzenreiter Monaco einen Wert von 62.500 USD/qm aufweist.
Angebot und Nachfrage: Über- oder Unterangebot?
Laut Knight Frank ist bis zum Jahr 2029 mit der Fertigstellung von ca. 308.000 Einheiten zu rechnen, wobei rund 80% hiervon erwartungsgemäß auf Apartments entfallen wird.
Im Jahr 2024 wird laut World Population Review mit einem Anstieg der Bevölkerung Dubais um 4,1% oder 148.000 Personen geschätzt, so dass Ende 2024 mit einer Gesamtbevölkerung von rund 3,77 Millionen Einwohnern zu rechnen ist.
Rechnet man das erwartete Bevölkerungswachstum von 2024 hoch – im 20-Jahreszeitraum zwischen 2003 und 2023 lag der durchschnittliche Bevölkerungszuwachs Dubais bei 4,5% – errechnet sich das Wachstum der Bevölkerung bis zum Ende 2029 auf rund eine Million Menschen.
Grundsätzlich lässt sich hieraus weder die Erwartung eines Über- noch eines Unterangebots ableiten, da
- für den Zeitraum bis 2029 auch noch weitere Projekte in die Pipeline gelangen können und werden und
- Projekte oft um mehrere Monate verspätet fertiggestellt werden.
Marktsegmentierung als Schlüssel zum Erfolg
Bereits jetzt sehen wir, dass Projektentwickler fragwürdiger Qualität teils erhebliche Marktanteile besetzen und demnach einen wesentlichen Anteil an den nun im Bau befindlichen Immobilien ausmachen.
Wir erwarten und es erscheint folgerichtig, dass die Kombination aus großen Stückzahlen und niedriger Qualität in diesem Ramschsegment zu einer weit unterdurchschnittlichen Entwicklung von Kauf- und Mietpreisen sowie – im Falle schwächelnder Nachfrage – ggfs. zu strukturellem Leerstand führen wird.
Qualität statt Masse
Demnach werden qualitätsbewusste Investoren wie auch Mieter sich um Objekte bewerben, die einen stetig kleineren Teil des Gesamtmarkts ausmachen und somit eine gegenüber dem Gesamtmarkt überdurchschnittliche Wertentwicklung aufweisen sollten.
Um die Erfolgsaussichten ihrer Investmentstrategie zu erhöhen, raten wir daher Immobilieninvestoren, Segmente zu fokussieren, in denen in den kommenden Jahren mit besonders geringem Volumen an neuem Angebot zu rechnen ist.
Zu nennen sind hier insbesondere Villas, da für diesen Objekttyp bis Ende 2027 nach aktuellen Prognosen mit nur rund 40.000 neuen Einheiten zu rechnen ist.
Ebenso halten wir den Teilmarkt der „Branded Residences“ für attraktiv, da diese einen verschwindend geringen Anteil am Gesamtmarkt repräsentieren, gleichzeitig jedoch ein überaus zahlungskräftiges Klientel ansprechen.
Dubai als Auswanderungsziel Nr. 1 für Superreiche
Für die Fokussierung auf die höherpreisigen Immobiliensegmente spricht im Übrigen auch die Tatsache, dass sich Dubai zwischenzeitlich zum mit Abstand attraktivsten Einwanderungsziel für Vermögende gemausert hat.
So rechnet Henley & Partners ausweislich seines aktuellen Reports damit, dass Dubai im Jahr 2024 von einer Nettozuwanderung sogenannter HNWIs in Höhe von 6.700 Köpfen wird profitieren können, die Zweitplatzierten USA kommen lediglich auf etwas über die Hälfte dieses Werts (3.800 Personen).
HNWIs: (Individuen mit frei zur Anlage verfügbarer Liquidität größer 1 Mio. USD).
Quelle: Henley & Partner
Leitzinsentscheid: Mehr Liquidität, schwächerer Dollar, höhere Inflation
Am 18.09.2024 hat die amerikanische Notenbank Fed ihre Leitzinsen um ganze 0,5% gesenkt und gleichzeitig weitere geldpolitische Lockerungen in Aussicht gestellt. Dies schafft einen wirtschaftlichen Gesamtkontext, der besonders dem Immobiliensektor in Dubai weiteren Auftrieb bescheren dürfte, denn: Aufgrund der Wechselkursbindung des Dirham zum US-Dollar werden die von der amerikanischen Notenbank vorgegebenen Leitzinsänderungen eins zu eins in den VAE umgesetzt und erhöhen demgemäß die Liquidität im Markt.
Gleichzeitig führt die abermals expansive Geldpolitik zu einer Abwertung des US-Dollar und somit des VAE-Dirham gegenüber anderen relevanten Währungen. Während hieraus für den Immobilienmarkt Dubais eine erhöhte Nachfrage aus dem Ausland resultiert, können Investoren bzw. Käufer aus Europa diesen Währungseffekt zur Realisierung niedrigerer Einkaufspreise in ihrer Ausgangswährung nutzen.
Schließlich rechnen wir damit, dass die nun de facto eingeleitete Zinswende zu einem erneuten Anziehen der Teuerungsraten (Inflation) führen werden – ein weiteres Argument zur Investition in Sachwerte.
Fazit und Ausblick
Trotz des seit nunmehr vier Jahren anhaltenden Aufwärtstrends im Immobilienmarkt Dubai stellt sich das Preisniveau im internationalen Vergleich nach wie vor als attraktiv dar, insbesondere bei Immobilien der höheren Preiskategorien.
Inflationsbereinigt bewegen sich die Preise überwiegend nach wie vor unterhalb derer zum Hochpunkt des letzten Zyklus vom September 2014, je nach Segment teils sogar deutlich.
Kombiniert mit Dubais sehr dynamischem Wirtschaftswachstum bietet der Standort für mittel- bis langfristig orientierte Investoren weiterhin große Chancen, was umso mehr gilt, wenn mit dem Immobilienkauf weitere strategisch relevante Ziele erfüllt werden sollen wie z.B. die Allokation von Vermögenswerten jenseits der EU-Grenzen oder die Vorbereitung einer Auswanderung (Golden Visa).
Gleichwohl sollten sich Immobilieninvestoren der Tatsache bewusst sein, dass zwischenzeitliche Korrekturen durchaus möglich – ja sogar gesund sind – und daher als günstige Einstiegschancen genutzt werden sollten.
Während viele Käufer in den letzten Jahren nur wenig Aufwand für Objektauswahl und -analyse betrieben, wird die Identifikation von aussichtsreichen Segmenten und Objekten von nun an Fundament und unersetzlicher Baustein einer langfristig erfolgreichen Investitionsstrategie sein müssen.
