Marktüberblick und langfristiger Ausblick
Die Immobilienpreise in Dubais Luxussegment verzeichneten in den letzten drei Jahren deutliche Zuwächse, was einige Kommentatoren dazu veranlasste, leichtfertig das Entstehen einer neuen Spekulationsblase zu vermuten.
Das überaus dynamische BIP-Wachstum von 7,6 % im Jahr 2022, gepaart mit einem anhaltend starken Zustrom von Menschen und Investitionskapital, spricht jedoch eine andere Sprache und empfiehlt eine detailliertere Betrachtung.
Ziel dieses Artikels ist daher, die aktuellen Marktkennzahlen in einen breiteren Kontext zu stellen und gleichzeitig einen Ausblick auf die langfristig zu erwartenden Entwicklungen zu geben, insbesondere im Hinblick auf die im Rahmen der Entwicklungsstrategie D33 angekündigten, mittelfristigen Ziele Dubais.
Erholungsrallye folgt auf Ausverkauf
Dabei ist zunächst vorauszuschicken, dass der derzeit laufende Immobilienzyklus seinen Ausgangspunkt von einem äußerst niedrigen Preisniveau nahm. Vorausgegangen waren sechs Jahre kontinuierlich rückläufiger Immobilienpreise in Dubai, gefolgt von einem panischen Ausverkauf zu Beginn der Covid-Krise.
Seit Beginn des Aufschwungs im Januar 2020 steht demgegenüber für Immobilien in Dubais Luxussegment ein Preisanstieg von 112 % zu Buche. Dies mag auf den ersten Blick alarmierend erscheinen, gleichwohl ist selbst das Luxus-Immobiliensegment Dubais im Vergleich zu anderen Metropolen alles andere als teuer.
So belegt Dubai nach Angaben von Knight Frank et al. derzeit Platz 16. im Ranking der weltweit teuersten Standorte, eingereiht im untersten Drittel des Vergleichs. Wohnimmobilien des Top-Segments kosten in Dubai ausweislich der genannten Erhebung durchschnittlich 9.470 USD/qm, nur etwa ein Drittel der in London, New York oder Singapur erzielten Preise.
Dubais Weg an die Spitze der Finanzzentren
Der „Plan D33“, eine kürzlich vorgestellte Strategie der Regierung von Dubai, zielt unter anderem darauf ab, Dubai bis zum Jahr 2033 neben London, New York und Singapur unter den Top 4 der weltweit führenden Finanzzentren (derzeit Platz 22) zu platzieren.
Zudem beinhaltet die Strategie weitere ambitionierte Ziele in Bezug auf Dubais Wirtschaftsleistung:
- Erhöhung der ausländischen Direktinvestitionen auf jährlich 16,3 Mrd. USD (Steigerung um 87 % bis 2033)
- Verdoppelung des Außenhandels auf sieben Milliarden USD (+80% Jahrzehnt zu Jahrzehnt)
- Erhöhung des Bruttoinlandsprodukts (BIP) um 36% im kommenden Jahrzehnt.
Während die gesetzten Ziele auf den ersten Blick ehrgeizig erscheinen mögen, hat Dubai bereits eine zweifellos beeindruckende Erfolgsbilanz bei der Umsetzung bisheriger Vorhaben vorzuweisen.
Führende Banken, Family Offices, Hedgefonds und andere große Finanzakteure haben sich bereits in Dubai niedergelassen und es steht außer Frage, dass die Fortsetzung dieser Entwicklung unweigerlich zu einer weiteren Zuwanderung von hochbezahlten Angestellten, Unternehmern und Investoren führen wird, die Teil des Ökosystems der internationalen Finanzindustrie sind.
Für uns besteht kein Zweifel daran, dass die Fortsetzung von Dubais Aufstieg in die erste Liga der Finanzzentren unter anderem die Annäherung bzw. Angleichung der Immobilienbewertungen an die der konkurrierenden Metropolen zur Folge haben wird.
Dubai-Immobilien günstig im weltweiten Städtevergleich
Luxusimmobilien in Dubai sind derzeit um 33 % günstiger als in der deutschen Hauptstadt Berlin, die bereits im unteren Drittel der Rangliste der teuersten Städte der Welt rangiert.
In Anbetracht des Mangels an erstklassigen Wohnimmobilien, die sich in Dubai im Bau befinden, und der anhaltend starken Nachfrage gehen wir davon aus, dass sich der Aufwärtstrend in absehbarer Zukunft zwar verlangsamen, jedoch langfristig intakt bleiben wird.
Da die sog. Prime-Immobilien am Wasser wie auf der Palm Jumeirah oder in Jumeirah Bay nur in begrenztem Umfang zur Verfügung stehen, sehen wir eine Verlagerung der Nachfrage nach Immobilien des Top-Segments in hochwertige Communities im Landesinneren wie Jumeirah Islands, Jumeirah Golf Estates, Tilal al Ghaf und Al Barari.
Der gemeinsame Nenner der genannten Areale sind dabei moderne, hochwertige Wohnungen und Villen mit großzügigen Wohnflächen, erstklassiger Community-Services und Infrastruktur, die durch eine hervorragende Verkehrsanbindung ergänzt werden.
Realnachfrage nach Immobilien überwiegt
Wie die derzeit verfügbaren Transaktionsdaten belegen, ist Dubais dritter Marktzyklus durch eine Dominanz der realen Nachfrage von Endverbrauchern und Zweitwohnungskäufern gekennzeichnet.
Dies war 2009 – am Vorabend der globalen Finanzkrise und vor der starken Korrektur auf Dubais Immobilienmarkt – noch ganz anders. Damals dominierte das Off-Plan-Segment die Transaktionen auf dem Sekundärmarkt deutlich mit einem Anteil von 61 % an allen Immobilienverkäufen.
Während die Bautätigkeit in den letzten Jahren aufgrund der wiederkehrenden Nachfrage und des Zustroms von Auswanderern in der Tat zugenommen hat, repräsentierte der Anteil der Verkäufe im Off-Plan-Segment im Jahr 2022 nur 44 % des Gesamtmarkts, was dem Zehnjahresdurchschnitt entspricht.
Stabilität als neues Paradigma
Zweifellos ist die Dominanz der Immobiliennachfrage und deren Stabilität ein recht neues Phänomen im Immobiliensektor von Dubai.
Quelle: Dubai Statistics Center (bis 2022)
Während das Emirat in der Vergangenheit eine Reihe von Konjunkturzyklen vollzog, die durch eine hohe Volatilität der Bevölkerungsentwicklung und – resultierend daraus – großer Schwankungen der Wirtschaftsleistung und der Immobilienpreise gekennzeichnet waren, scheinen die in jüngster Vergangenheit in Bezug auf Visa- und Firmeneigentumsbestimmungen durchgeführten Rechtsreformen die Nachfragemetriken grundlegend verändert zu haben.
Zusätzlich bedingt durch ein stabileres politisches Umfeld in der MENA-Region und in Kombination mit den politischen und wirtschaftlichen Turbulenzen in Europa und anderen Ländern der Ersten Welt sehen Einwanderer ihren Aufenthalt in Dubai vermehrt als definitiv denn als vorübergehend an, teilweise bis zum Eintritt in den Ruhestand oder darüber hinaus.
Gleichzeitig haben eine Reihe von Faktoren wie die frühe Wiedereröffnung Dubais nach der Pandemie und die fortschreitende Integration in die Gruppe der BRICS-Länder eine beträchtliche Anzahl neuer (HNWI-)Investoren und Einwanderer aus de-facto neuen Herkunftsmärkten, darunter den USA und Kanada, angezogen.
Unter anderem bedingt durch die oben genannten Faktoren hat Dubai in jüngster Vergangenheit keine Verlangsamung der Wirtschaftstätigkeit erlebt wie die europäischen und nordamerikanischen Volkswirtschaften.
Infolgedessen weist der Immobilienmarkt von Dubai zunehmend die Merkmale eines gereiften Marktes auf, der sich durch geringere Schwankungen bei Angebot und Nachfrage auszeichnet, was wiederum eine höhere Widerstandsfähigkeit gegenüber exogenen Schocks (z. B. steigenden Zinssätzen) zeitigt.
Internationale Umfrage unter HNWIs mit bemerkenswerten Ergebnissen
Quelle: Knight Frank
In einer im zweiten Quartal 2023 durchgeführten, weltweit angelegten Studie befragte Immobilienanalyst Knight Frank vermögende Privatpersonen (HNWI) im Hinblick auf deren Investmentpräferenzen in Bezug auf Immobilien in Dubai.
Dabei bekundeten ganze 90 % der Befragten aus Fernost, Investitionen in Wohnimmobilien in Dubai tätigen zu wollen, während Vermögende aus Europa/Großbritannien (55 %) und Nordamerika (50 %) ebenfalls ein starkes Interesse an Immobilieninvestments in Dubai zeigten.
40 % der HNWI gaben an, dass ihr Kauf ausschließlich für den persönlichen Gebrauch oder als Zweitwohnsitz erfolgen würde, während 60 % der Befragten einen Immobilienerwerb aus Investmentmotiven vorsahen. Es ist daher ebenso naheliegend wie bemerkenswert, dass ein erheblicher Prozentsatz der von dieser Käufergruppe zu erwerbenden Objekte nicht zur Erweiterung des Angebots von Wohnimmobilien im lokalen Mietmarkt beitragen wird.
Dabei trägt die nun zu beobachtende Schwächung des US-Dollars tendenziell zu einer Erhöhung der Investmentbudgets dieser Klientel bei (gemessen in US-Dollar/Dirham) und erhöht zusätzlich deren Anreiz, die Entscheidungsfindung in Bezug auf ihren Immobilienerwerb zu beschleunigen.
Fazit
Dank der vorausschauenden Politik der Regierung in Verbindung mit günstigen geopolitischen Rahmenbedingungen und einem schwächeren US-Dollar beschleunigt sich erneut das Wachstum in dem aufstrebenden Emirat. Dieses schickt sich nun an, bis zum Jahr 2033 in die erste Liga der weltweit führenden Wirtschafts- und Finanzzentren aufzusteigen.
Vor diesem Hintergrund sehen wir – trotz der bereits hinter uns liegenden Preisschübe – ein nennenswertes weiteres Aufwärtspotenzial für die kommende Dekade und darüber hinaus.
Da Immobilien in B-Lagen und -Qualitäten bisher nur einen Bruchteil des im Luxussegment verzeichneten Preisanstiegs erfahren haben, sehen wir für kluge Investoren besonders auch hier interessante Anlagechancen.
Der von Christian Atzert verfasste Artikel erschien am 07.09.2023 in englischer Sprache als Gastbeitrag im Fachmagazin Wealth Briefing Asia.
