Die VAE und insbesondere Dubai bleiben ein starker Magnet für Investments wie auch für Humankapital gleichermaßen.
Investoren aus der ganzen Welt migrieren vermehrt persönlich, mit ihren Unternehmen oder beidem in das aufstrebende Emirat am Golf.
Während einige Beobachter diese ab 2020 verstärkt auftretende Tendenz zunächst als temporäres Phänomen aufgrund der Effizienz Dubais bei der Bewältigung der sog. Pandemie interpretiert hatten, lassen die jüngsten Migrationsdaten des Henley Global Citizens Report vielmehr auf einen bis auf Weiteres anhaltenden Trend schließen.
So resümiert Henley & Partners:
„Eine Präsenz in den VAE entwickelt sich zu einem „must-have“ für das Portfolio eines jeden vermögenden Investors“.
VAE und Dubai Auswanderungsdestination Nr. 1 für vermögende Personen
Gemäß aktuellem Henley Report sind die VAE derzeit Einwanderungsland Nr. 1 weltweit für Vermögende und verzeichneten im Jahr 2022 eine Nettozuwanderung von 4.000 der in diese Kategorie fallenden Personen.
Auf den letzten Plätzen des Rankings finden sich demgegenüber Länder, die eine Nettoabwanderung zu verzeichnen haben. Diese sind Indien (-8.000), China (-10.000) sowie Russland (-15.000).
Insbesondere letztere lassen weitere Rückschlüsse auf die Beweggründe der Migrierenden zu. Hier sind insbesondere harte Abriegelungsmaßnahmen als vermeintlich effektives Mittel gegen Covid sowie ein nunmehr eskalierender neuer Ost-West-Konflikt die mutmaßlich treibenden Kräfte.
Der unsichtbare Zaun
Während Deutschland, Österreich und Frankreich im Henley Report bisher erstaunlicherweise nicht als Verlierer auftauchen, sehen wir in unserer täglichen Praxis eine große Anzahl auswanderungswilliger Kunden aus diesen Ländern sowohl unter- als auch oberhalb der HNWI-Schwelle von einer Million US-Dollar liquidem Vermögen.
Die immer wieder genannten Beweggründe sind hohe Steuerlasten, überbordende Bürokratie, Bedenken hinsichtlich innerer und äußerer Sicherheit, massiv steigende Lebenshaltungs-, insbesondere Energiekosten sowie erodierende Rechtsstaatlichkeit.
Diese Aufzählung verdeutlicht unmittelbar zugleich, warum Dubai als Standort für diese Klientel überaus interessant erscheint.
Gleichwohl halten erhebliche steuerliche Nachteile beim Wegzug insbesondere deutsche auswanderungswillige Unternehmer oftmals von ihrem Vorhaben ab oder verzögern dieses deutlich.
Auch aus diesem Grund erfolgt eine Investition in Immobilien in Dubai, die Gründung eines Unternehmens sowie die Beantragung eines dauerhaften Aufenthaltsrechts meist lange vor der behördlichen Abmeldung und endgültigen Auswanderung aus dem europäischen Heimatland – eine Tatsache, die die oben genannte, vermeintliche Anomalie bei der Statistik zumindest teilweise erklären dürfte.
Einflüsse auf den Immobilienmarkt Dubais
Mit der beobachteten, starken Zuwanderung von Käufern mit teils erheblichen Budgets geht ein entsprechender Zuwachs der Nachfrage nach Immobilien in Dubai einher.
Während die oberen, insbesondere Luxus-Preissegmente der Immobilien in Dubai in der ersten Phase des im Jahr 2020 begonnenen Zyklus nach Immobilien hiervon zunächst überproportional in ihrer Wertentwicklung profitiert hatten, erfasst der Preisauftrieb nunmehr auch Immobilien der mittleren und unteren Preissegmente.
Gegenüber der ersten, stark spekulationsgetriebenen Boomphase bis zum Jahr 2008 wird der aktuelle Zyklus weitestgehend durch Zuwanderung und die daraus resultierende reale Nachfrage nach Wohnraum befeuert. Waren es damals praktisch ausschließlich unfertige Immobilien, die rein profitgetrieben teils binnen Monatsfrist durchgehandelt wurden, sind im aktuellen Zyklus im Immobilienmarkt Dubai nun unmittelbar beziehbare Häuser und Apartments gefragt.
Realnachfrage dominiert (“Availability is king”)
So zeigt unsere tägliche Praxis, dass sowohl bei freistehenden Häusern („Villas“) wie auch Apartments in Dubai derzeit ein Aufpreis für sofort verfügbare, d.h. nicht vermietete oder ohne wesentliche Verzögerung beziehbare Immobilien im Markt realisiert wird.
Zudem verzeichnen die durchschnittlichen Mietpreise im Großraum Dubai – trotz wirksamer mieterschutzrechtlicher Maßnahmen – einen höheren Anstieg als die Immobilienkaufpreise, was zu einem Zuwachs der durchschnittlich erzielbaren Mietrenditen geführt hat und die oben aufgestellte These der Dominanz der Realnachfrage zusätzlich untermauert.
Dabei weisen die Volumina an verkauften Immobilien sowohl im Off-Plan-Segment wie auch bei fertiggestellten Einheiten in den vergangenen 24 Monaten sehr dynamische Zuwächse auf.
Konkret wechselten im März 2023 12.304 Immobilien ihren Besitzer, was einem Zuwachs der Transaktionen um rund 160% gegenüber März 2021 entspricht (Quelle: Propertymonitor). Dabei blieb das zahlenmäßige Verhältnis zwischen den unfertigen und fertigen gehandelten Immobilien im Wesentlichen unverändert.
Programmiertes Bevölkerungswachstum
Gemäß 2040 Urban Master Plan soll die Bevölkerungszahl Dubais bis zum Jahr 2040 auf ganze 5,8 Millionen anwachsen – eine Zunahme von über 60% gegenüber den aktuell zu Buche stehenden rund 3,6 Millionen Einwohnern.
Dabei liegt der Prognose des 2040 Urban Masterplan ein jährliches Bevölkerungswachstum von lediglich 2,85 % zugrunde, ein Wert, der für Dubai als eher konservativ einzuschätzen ist.
Denn: Der tatsächlich im Zeitraum zwischen Ende 2015 und Ende 2022 beobachtete Bevölkerungszuwachs von 5,5% p.a. (Quelle: Dubai Statistics Centre) macht vor diesem Hintergrund deutlich, dass der Bedarf nach neuen Immobilien in Dubai gegenüber dem Szenario des 2040 Urban Master Plan nochmals deutlich höher ausfallen könnte.
In jedem Fall wird ein auch nur annähernd gemäß der Prognose realisierter Zuwachs der Bevölkerung im Emirat Dubai zu einem deutlichen Wachstum der Stadt in der Fläche führen müssen.
Während bereits heute absehbar ist, dass die genannte städtische Entwicklung auch vollständig neue relevante Zentren hervorbringen wird, gehen wir mit großer Sicherheit davon aus, dass die Immobilienpreise in etablierten Lagen wie Dubai Marina, Downtown Dubai sowie Dubai Hills hiervon überproportional werden profitieren können.
Fazit
Man sollte nicht den Fehler begehen, das eingangs beschriebene Phänomen der Migration als temporär zu interpretieren.
Dubai lebt Innovation und atmet unternehmerischen Geist. Vom Ausbaggern des Dubai Creek zur Ermöglichung des Seehandels in den 50er Jahren über den Ausbau von Jebel Ali Port und der Flughäfen bis hin zur Schaffung eines Kompetenzzentrums für die Blockchain- bzw. Cryptoindustrie: Dubai steht in der Tradition, sich dem Wettbewerb der Standorte zu stellen, Wachstumsbranchen zu fördern und so qualitativ wie quantitativ zu wachsen.
So boomt Dubai erneut unter dem Zufluss von Menschen und Kapital, während die Mehrzahl ausländischer Beobachter mangels systematischer Analyse und geopolitischen Verständnisses nicht zu verstehen scheint, warum.
Fakt ist, dass wir Zeitzeugen des Zerbrechens einer (mindestens) 80 Jahre alten, von westlichen Kräften dominierten Weltordnung sind, das erhebliche Kräfteverschiebungen politischer und wirtschaftlicher Natur mit sich bringt.
In diesem Umfeld emanzipieren sich die Golfstaaten zusehends von politischen Diktaten der westlichen Sphäre und wenden ihren Fokus neuen Partnern in Zentralasien und im Fernen Osten zu.
Als Champion positiven Wandels und vor dem Hintergrund gewaltiger politischer und ökonomischer Umbrüche sehen wir Dubai auf dem besten Weg, sich binnen der kommenden ein bis zwei Jahrzehnte zu einem der global wichtigsten Logistik-, Finanz- und Handelszentren zu mausern.
Dass der weitere Aufstieg Dubais ungeahnte Chancen auch für weitsichtige Immobilieninvestoren bereithält, liegt dabei auf der Hand.
