Der im Oktober erschienene Marktbericht des Immobilienanalysten Propertymonitor enthält eine Reihe interessanter Marktdaten, die für eine Einschätzung des Status Quo des Dubaier Immobilienmarkts – besonders aber im Hinblick auf eine qualifizierte Einschätzung der mittelfristig zu erwartenden Marktentwicklung – von großem Wert sind.
So weist der die Marktentwicklung abbildende “Dynamic Price Index” für September 2022 einen Indexwert von 146 auf (entsprechend einem durchschnittlichen Quadratmeterkaufpreis von 3.030 Euro) und befindet sich somit auf dem gleichen Niveau vom Juli 2018.
Anders ausgedrückt: Während die Immobilienpreise in Dubai ausgehend vom zyklischen Markttief Ende 2020 bereits stark zugelegt haben, ist das bisherige Hoch vom September 2014 (Indexstand 172) noch in weiter Ferne.
Eigen- vs. Fremdkapital
Anzahl Immobilientransaktionen nach Fertigstellugnsstatus
Quelle: Propertymonitor
Interessant ist zudem die Tatsache, dass sich das Gesamttransaktionsvolumen in den vergangenen Monaten nochmals deutlich erhöht hat, so dass die in den ersten drei Quartalen 2022 durchgeführten Transaktionen bereits die Zahl der Transaktionen für das gesamte Vorjahr 2021 um 11,9% übertreffen.
Dies ist besonders im Kontext der in den vergangenen Monaten stark gestiegenen Hypothekenzinsen überaus bemerkenswert, da diese die Kaufnachfrage nach Immobilien bekanntlich bremsen.
So reduzierte sich das Volumen der durch lokale Banken gewährten Immobilienkredite im September um 8,7%, während der durchschnittliche Zinssatz (fixiert auf drei Jahre) bei nunmehr 4,49% notiert, ganze 2% höher als vor zwölf Monaten.
Die somit evidente Tatsache, dass die Verringerung verfügbaren Fremdkapitals in einem Umfeld steigender Finanzierungszinsen durch die zu beobachtenden Nettozuflüsse von Investitions- bzw. Eigenkapital überkompensiert wurde, ist eine ebenso bemerkenswerte wie gute Nachricht für den Immobilienstandort Dubai.
Niedriger Leerstand – hohe Mietrenditen
Weiterhin bemerkenswert ist die Entwicklung der durchschnittlich mit Immobilien in Dubai erzielbaren Bruttomietrendite („Gross Rental Yield“). Als Relation zwischen Immobilienkaufpreis und Immobilienertrag ist diese Kennzahl unter anderem wertvoll, um die Attraktivität des Marktes im internationalen Vergleich beurteilen zu können. So verzeichnet Property Monitor für September 2022 mit nunmehr 6,51% die höchste Bruttomietrendite der vergangenen drei Jahre, was weitere interessante Rückschlüsse auf den Marktstatus zulässt.
Zum einen weist die Einwohnerzahl Dubais für die zwei Jahre ab Juli 2020 einen Zuwachs um gut 4% bzw. 140.000 Menschen auf (Quelle: Dubai Government). Da diesem Zustrom und der daraus resultierenden Wohnungsnachfrage kein adäquates Angebot an neuen Immobilien gegenüberstand, führte der genannte Anstieg zu einer Erhöhung der Mietauslastung und in der Folge zu einer substanziellen Erhöhung der emiratsweit erzielbaren Marktmieten.
Andererseits führten die zwischenzeitlich gestiegenen Finanzierungszinsen dazu, dass sich selbstnutzende potenzielle Immobilienkäufer nunmehr gezwungenermaßen im Mietmarkt wiederfinden, was die Tendenz steigender Mieten und Mietrenditen zusätzlich verstärkt.
Segmente: Apartments mit Aufholpotenzial, Off-Plan-Immobilien interessant
Dynamic Price Index Immobilienmarkt Dubai Quelle: Propertymonitor
Für den Berichtsmonat September weist der den gesamten Markt der Wohnimmobilien abbildende Preisindex einen deutlichen Zuwachs von 2,06% aus, während seit April 2021 keine wesentlichen Preisschübe oder -rücksetzer mehr verzeichnet worden waren.
Der detaillierte Blick in die Basisdaten offenbart, dass die erwähnte Entwicklung wesentlich durch anziehende Preise bei Apartments – unter anderem in B- und C-Lagen – bedingt ist.
Es ist Tatsache, dass das Immobiliensegment der Apartments (insbesondere in A- und B-Lagen Dubais) hinsichtlich der Preisentwicklung seit dem Beginn des neuen Zyklus in 2020 deutlich hinter Townhouses und Villas zurückblieb.
Es erscheint somit plausibel, dass die nun beobachtete erneute Dynamisierung den Beginn einer neuen Marktphase markiert, die durch überproportionale Preissteigerungen bei Apartments charakterisiert ist.
Vor dem Hintergrund der aktuellen Marktdaten wie auch der Inflationsentwicklung halten wir vor allem die selektive Investition in Off-Plan Immobilien geeigneter Lagen und Preisbereiche – insbesondere im Mittelklassesegment und unter Nutzung attraktiver Zahlpläne – für interessant.
Fazit
Die nunmehr auf ein Drei-Jahreshoch gestiegene Bruttomietrendite zeigt zweierlei. Einerseits sind Immobilien in Dubai – trotz der positiven Preisentwicklung der vergangenen zwei Jahre und im Hinblick auf den generierten Ertrag – überaus günstig bewertet und im internationalen Vergleich hochattraktiv.
Die Tatsache, dass das unter dem Einfluss steigender Fremdfinanzierungszinsen schwindende Angebot von Fremdkapital nunmehr durch in den Markt einfließendes Eigenkapital ersetzt wurde, darf hierfür ebenso als Beleg gelten.
Zum anderen zeugt die angeführte Renditeentwicklung von einer anhaltend starken, durch dynamische Zuwanderung befeuerten Mietnachfrage.
In dieses Bild passt auch die Entwicklung des marktweiten Preisindex, der trotz des zurückliegenden Preisschubs noch eine Lücke von rund 18% gegenüber dem im April 2014 verzeichneten Allzeithoch des Immobilienmarkts Dubai ausweist.
Ausblick
Vor dem Hintergrund der sich weltweit dynamisierenden Inflationsentwicklung sowie der sich anbahnenden tiefen Rezession in Europa und anderen etablierten Märkten gehen wir davon aus, dass sich die Flucht in Immobilien an zukunftsfähigen Standorten wie Dubai weiter fortsetzen und sogar noch beschleunigen wird.
Es liegt auf der Hand, dass Dubai – als international vollständig etablierter Handelsplatz und ebenso innovativer wie neutraler Standort in der sich neu herausbildenden multilateralen Weltordnung – überproportional von dieser Entwicklung wird profitieren können.
