Viele Eigennutzer und Investoren interessieren sich beim Kauf einer Immobilie in Dubai für deren Finanzierung. In Anbetracht der vergleichsweise hohen Mietrenditen macht dies oftmals durchaus Sinn, auch wenn im Vergleich zu Deutschland höhere Zinssätze in zu kalkulieren sind.
Wir erklären Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie die den Kauf und die Finanzierung Ihrer Immobilie angehen und was Sie beachten sollten.
Vergleichen Sie unterschiedliche Hypothekenangebote
Spezialisierte Hypothekenmakler filtern die besten verfügbaren Angebote für Sie heraus und geben Ihnen zusätzlich Hilfestellung in Bezug auf die erforderliche Dokumentation und ähnliches. Wir arbeiten mit den Top-Anbietern in Dubai zusammen und bieten Ihnen mit diesen gemeinsam die Suche nach den für Sie günstigsten Angeboten. Aufgrund der teilweise sehr hohen Unterschiede bei den gebotenen Finanzierungskonditionen sollten Sie niemals das erste Ihnen vorliegende Finanzierungsangebot ohne weiteren Vergleich annehmen.
Erhalt einer Vor-Bewilligung
Der zweite Schritt auf dem Weg zur Immobilienfinanzierung ist das Erhalten einer Vor-Bewilligung („Pre-Approval“).
Wie üblich, müssen Sie hierfür gegenüber der gewählten Bank Ihre finanzielle Situation und Leistungsfähigkeit (Bankauszüge, Gehaltsbescheinigung etc.) nach banküblichen Maßstäben offenlegen.
Nach erfolgreichem Abschluss dieser Vorprüfung wird die Bank Ihnen die schriftliche Vorbewilligung für eine Immobilienfinanzierung bis zu einer definierten Höhe und bestimmten Ausgestaltung erteilen.
Wichtig zu wissen ist in diesem Zusammenhang, dass Expats gemäß der Finanzierungsrichtlinien der Zentralbank der VAE Beleihungsquoten von maximal 75% gewährt werden können, vorausgesetzt, dass der Wert der Immobilie fünf Millionen AED nicht überschreitet (ansonsten 65%) und dass es sich bei dem Objekt um die erste Immobilienfinanzierung des Antragstellers handelt.
Bei Krediten für Zweit- oder Investmentobjekte kommt eine maximale Beleihungsquote von 60% zum Tragen. Zudem darf der gesamt aufzubringende Kapitaldienst des Antragstellers nicht 50% des Einkommens übersteigen.
Lesen und verstehen Sie die Vertragsbestandteile
Stellen Sie sicher, dass Sie die Darlehensbestimmungen bezüglich aller wesentlichen Ausgestaltungsparameter verstehen. Hierzu gehören (mindestens) Vorfälligkeitsentschädigungen, fester oder variabler Zins, Umschuldung und Tilgungsausgestaltung sowie mögliche Gebühren.
Hierzu ein Beispiel: Im Umfeld nun tendenziell wieder rückläufiger Refinanzierungszinsen im US-Dollar (an diesen ist der VAE-Dirham fest gebunden) – sollten die Zinsbindungsfristen nicht zu lang vereinbart werden.
Für den Fall, dass Sie Ihr Einkommen zu wesentlichen Teilen in Fremdwährung beziehen, sollten Sie außerdem die Absicherung des Fremdwährungsrisikos mittels geeigneter Kapitalmarktinstrumente in Betracht ziehen.
Immobiliensuche
Sobald das qualifizierte Finanzierungsangebot vorliegt, ist es Zeit, eine geeignete Immobilie zu suchen. Gerne beraten und begleiten wir Sie bei diesem Schritt.
Gebühren und Nebenkosten des Immobilienkaufs
Zwar ist die Übernahme der anfallenden Transaktionsgebühren nach Dubais Immobilienrecht im Wesentlichen frei verhandelbar, üblich ist jedoch, dass der Käufer die an das Dubai Land Department (DLD) zahlbare Transfergebühr in Höhe von 4% sowie die Verwaltungsgebühr in Höhe von 4.000 AED trägt, während Maklergebühren typischerweise zwischen den Parteien aufgeteilt werden.
Kalkulieren Sie weiterhin ggfs. je nach Objekt und geplanter Nutzung Kosten ein, die für bauliche Veränderungen, Verbesserungen oder Ausstattungen nötig sein und so das notwendige Gesamtbudget erhöhen können.
Verhandlung und Vertragsabschluss
Wie bei jeder Immobilientransaktion sollten Sie Ihre Optionen nicht allzu früh reduzieren und die Konditionen verhandeln, wo immer möglich.
Hierzu gehört ggfs. auch die Abgabe von Angeboten unterhalb des kommunizierten oder vermeintlich „finalen” Preises.
Sobald mit dem Verkäufer und unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen des Finanzierungsangebots eine Einigung gefunden haben, sichern Sie sich die Immobilie durch Unterzeichnen eines „Memorandum of Understanding“ (MoU).
Dieses wird von uns erstellt und schützt Sie insbesondere vor möglichen Unwägbarkeiten hinsichtlich der finalen Darlehenszusage.
Konkret: Prinzipiell hat das MoU bindenden Charakter und spricht üblicherweise dem Verkäufer die bei Unterzeichnung fällig werdende Anzahlung in Höhe von 10% des Kaufpreises zu, falls Sie als Käufer den finalen Vertrag nicht vollziehen. Zu Ihrem Schutz nehmen wir eine Klausel in das MoU auf, die – sollte die Bankfinanzierung nicht zustande kommen – die geleistete Anzahlung als rückzahlbar definiert.
Endgültige Darlehenszusage und Transfer des Immobilieneigentums
Nach Unterzeichnung des MoU durch beide Parteien wird der Verkäufer ein Non-Objection Certificate (NOC) vom Projektentwickler des Objekts anfordern, während Ihre finanzierende Bank nach Bewertung des Zielobjekts die endgültige Darlehenszusage erteilt.
Sofern der Verkauf nicht noch besondere Komplexitäten wie Ablösung von Hypotheken auf Verkäuferseite mit sich bringt, sollte dies binnen einer Woche zum Abschluss zu bringen sein.
Im Anschluss hieran vereinbaren wir mit allen Beteiligten (Verkäufer, Makler, Bankbevollmächtigter) einen Termin beim Dubai Land Department (DLD) oder einem sog. „Registration Trustee“. Während dieses Termins werden die Restkaufpreiszahlung sowie ggfs. sonstige offene Salden der Transaktion mittels garantierter Schecks ausgeglichen und gleichzeitig die Hypothek eingetragen und der neue Eigentümer beim Dubai Land Department registriert.
Zwar ist der beschriebene Prozess nicht überaus kompliziert per se, im Ausland ansässige Vertragspartner (insbesondere juristische Personen) oder andere von der Norm abweichende Umstände führen aber manchmal zu Zeitrestriktionen, die frühzeitig verstanden werden und geeignet Beachtung finden müssen, um den Verfall der Gültigkeit benötigter Dokumente oder ähnliche Komplikationen zu vermeiden.
Eine Reihe von Begriffserläuterungen zur Immobilienfinanzierung finden Sie in unseren FAQs, gerne stehen wir Ihnen auch für Rückfragen zur Verfügung.
