Le marché des bureaux à Dubaï a connu une évolution remarquable au deuxième trimestre 2026 : malgré une incertitude géopolitique accrue, la demande a continué de progresser. Dans le même temps, les surfaces de bureaux de haute qualité sont devenues si rares que la pression sur la demande et les prix se déplace désormais de plus en plus vers des segments de qualité inférieure.
Le nombre de contrats de location de bureaux enregistrés a augmenté de 24,6 % au deuxième trimestre 2026 par rapport à l’année précédente et de 15,1 % par rapport au trimestre précédent (source : JLL). Cette croissance a été principalement portée par les nouvelles locations. Dans le contexte des tensions régionales, nous considérons cette évolution comme un signe clair de confiance persistante des entreprises, même si certains utilisateurs ont temporairement reporté leurs décisions d’expansion.
L’incertitude semble donc avoir jusqu’à présent peu affaibli la demande globale. Elle modifie toutefois de plus en plus la manière dont les entreprises couvrent leurs besoins en surfaces.
Prime Office – une ressource rare à Dubaï
La rareté des surfaces de bureaux de haute qualité a désormais atteint un niveau exceptionnel.
Le taux de vacance sur l’ensemble du marché est passé de 7,7 % à 6,1 % en un an. Dans le segment Prime, il n’est plus que de 0,7 %, contre 4,2 % pour les surfaces Grade A.
Les surfaces Prime sont ainsi pratiquement entièrement louées.
Dans le même temps, aucune nouvelle surface de bureaux significative n’a été livrée au deuxième trimestre. Environ 940 000 sq ft de livraisons sont attendues pour le second semestre 2026.
La taille brute du pipeline de développement surestime toutefois la quantité de surfaces qui seront réellement disponibles. De nombreux projets ont déjà sécurisé des prélocations avant leur achèvement, ce qui signifie qu’une partie de la nouvelle offre n’arrivera même pas sur le marché locatif libre lors de sa livraison.
Par ailleurs, certains immeubles existants ont temporairement été retirés du marché pour des travaux de rénovation et de modernisation.
La pénurie de surfaces de bureaux de haute qualité pourrait donc durer plus longtemps que ne le laisse supposer, à première vue, le pipeline de développement annoncé.
La pénurie du segment Prime transforme l’ensemble du marché
Les effets ne se limitent désormais plus aux surfaces Prime et Grade A.
Le manque de bureaux de haute qualité oblige de plus en plus les entreprises à élargir leur recherche vers le Grade B et, dans certains cas, même vers le Grade C.
Cette évolution se reflète déjà dans les taux de vacance : pour le Grade B, le taux de vacance est passé de 10,9 % à 8,0 % en douze mois, tandis qu’il est passé de 12,7 % à 10,9 % pour le Grade C.
Cet effet de spillover est encore plus visible au niveau des loyers.
Alors que les loyers Prime ont progressé de 13,6 % sur un an et ceux du Grade A de 26,2 %, le Grade B a enregistré la plus forte hausse de toutes les catégories, avec 31,5 %.
Pour les investisseurs, il s’agit d’une évolution importante.
La thèse d’investissement du marché des bureaux à Dubaï ne se limite donc plus aux emplacements premium traditionnels. La pénurie au sommet du marché génère une demande supplémentaire dans des segments qui, jusqu’à présent, étaient nettement moins au centre de l’attention des investisseurs institutionnels et professionnels.
Grade B : la thèse d’investissement la plus intéressante ?
Une croissance des loyers de 31,5 % en un an attire inévitablement l’attention. Cela ne signifie toutefois en aucun cas que les bureaux Grade B soient généralement attractifs.
Les entreprises qui se tournent vers le Grade B faute de surfaces Grade A disponibles n’abandonnent pas pour autant leurs exigences de qualité. L’emplacement, l’accessibilité, les possibilités de stationnement, l’efficacité des surfaces, les équipements techniques et l’apparence de l’immeuble restent des critères importants.
La redistribution de la demande devrait donc profiter en particulier aux immeubles capables de constituer une alternative crédible au Grade A ou pouvant être repositionnés dans cette direction avec un investissement en capital raisonnable.
Les actifs détenus en Single Ownership peuvent être particulièrement intéressants, car les mesures de modernisation, la stratégie locative et le positionnement peuvent y être pilotés de manière centralisée.
Alors que la pénurie des surfaces Prime et ses effets sur les loyers et les valorisations sont désormais largement reconnus, les conséquences pour les immeubles de bureaux de catégories de qualité inférieures semblent encore moins complètement intégrées dans les prix du marché.
Nous estimons donc que certaines des opportunités les plus intéressantes pourraient se situer dans des actifs où la qualité et la profondeur de la demande future ont déjà évolué – ou sont sur le point de le faire – alors que le marché n’a pas encore pleinement intégré cette transition dans les prix.
La flexibilité gagne en importance
Parallèlement, une autre partie du marché des bureaux gagne en importance : les Flexible Offices et les Business Centers.
JLL et d’autres observateurs du marché font état d’une demande croissante pour les espaces de bureaux flexibles. Les raisons sont évidentes : un investissement en capital plus faible, des barrières à l’entrée réduites et des engagements contractuels plus courts permettent aux entreprises d’entrer sur le marché avec moins de risques ou de développer leur activité de manière plus flexible.
Cette évolution est particulièrement pertinente dans l’environnement actuel.
Certaines entreprises ont temporairement reporté leurs décisions d’expansion ou évitent des engagements à long terme. Dans le même temps, les réductions de surfaces sont restées limitées, les espaces disponibles ont été rapidement absorbés et la majorité des entreprises continuent de poursuivre leurs stratégies immobilières à plus long terme.
La demande croissante pour les bureaux flexibles et les Business Centers n’est donc pas nécessairement le signe d’un engagement moindre envers Dubaï.
Ces modèles permettent plutôt aux entreprises de dissocier la décision d’établir une présence à Dubaï de celle de s’engager à long terme sur une surface déterminée.
Les solutions flexibles permettent ainsi aux entreprises de se développer aujourd’hui sans devoir déjà déterminer la quantité de bureaux dont elles auront besoin dans plusieurs années.
Un marché de bureaux, plusieurs cas d’investissement
Dans le contexte d’un marché des bureaux en croissance et de plus en plus différencié, la thèse d’investissement dominante pour Prime et Grade A reste la rareté.
Pour certains actifs Grade B, une autre thèse d’investissement émerge : demande de spillover et potentiel de repositionnement.
Les Flexible Offices répondent quant à eux à un autre profil structurel de demande, dans lequel une immobilisation de capital plus faible et des engagements locatifs plus courts jouent un rôle central.
Ces segments présentent des profils risque-rendement différents.
En conséquence, les fondamentaux solides du marché dans son ensemble ne suffisent de plus en plus à eux seuls pour évaluer l’attractivité d’un investissement individuel.
La sélection des actifs devient de plus en plus déterminante
Le fait que le marché des bureaux à Dubaï soit attractif pour les investisseurs après plusieurs années de forte croissance des loyers n’est désormais plus un secret.
De faibles taux de vacance et une forte hausse des loyers ne signifient toutefois pas automatiquement qu’un point d’entrée soit attractif si cette évolution est déjà entièrement reflétée dans le prix d’acquisition d’un actif.
Les questions plus approfondies deviennent donc déterminantes :
Quels immeubles profitent réellement du spillover provenant des segments de qualité supérieurs ? Où un repositionnement ciblé peut-il faire évoluer un actif vers un segment de marché plus haut de gamme ? Quelle part de l’offre concurrente future arrivera réellement sur le marché libre – et quelle part est déjà pré-louée ? Et quelle croissance des loyers peut être obtenue de manière durable sans devoir s’appuyer sur des hypothèses trop optimistes dans l’underwriting ?
La croissance moyenne des loyers de 31,5 % dans le Grade B constitue un signal de marché important. Elle dit cependant peu de choses sur les immeubles et les emplacements individuels qui bénéficieront durablement de cette évolution.
La question déterminante est donc de savoir où les évolutions prévisibles de l’offre et de la demande peuvent conduire à une mauvaise valorisation au niveau de l’actif.
Une analyse d’investissement approfondie devrait donc notamment prendre en compte la microlocalisation, la qualité de l’immeuble et son potentiel de repositionnement, les loyers existants et réalisables, l’offre concurrente future ainsi que le prix d’acquisition concret.
L’opportunité la plus attractive ne se situe donc pas nécessairement là où la croissance est déjà la plus visible.
Conclusion
Le deuxième trimestre 2026 a constitué, d’une certaine manière, un test de résistance pour le marché des bureaux à Dubaï : malgré les tensions régionales, le nombre de contrats de location enregistrés a continué d’augmenter tandis que le taux de vacance a de nouveau diminué.
Mais le changement au sein même du marché est encore plus significatif.
Le manque de surfaces de bureaux de haute qualité déplace la demande vers des segments de qualité inférieurs. Le Grade B affiche désormais la plus forte croissance des loyers, tandis que les concepts de bureaux flexibles gagnent encore en importance en raison de l’évolution des besoins des utilisateurs.
L’opportunité consiste donc de plus en plus à identifier les actifs susceptibles de bénéficier le plus fortement des contraintes structurelles d’offre du marché des bureaux à Dubaï.
Même si nous estimons que les fondamentaux solides du marché devraient se maintenir au moins à moyen terme, la surperformance par rapport au marché global devrait dépendre de plus en plus de la sélection des bons actifs et de moins en moins de la seule dynamique générale du marché.
À propos de l’auteur
Christian Atzert
Directeur général | Smart Living Properties
Christian Atzert est directeur général de Smart Living Properties et actif depuis plus de vingt ans sur le marché immobilier des Émirats arabes unis.
Ses analyses reposent sur l’évaluation des données de transaction du Dubai Land Department ainsi que sur l’étude de communautés, de segments de marché et d’actifs immobiliers individuels.
Il conseille des entrepreneurs, des family offices et des investisseurs privés dans la constitution et la structuration de portefeuilles immobiliers à Dubaï.
