Dubais Immobilienmarkt hat in den vergangenen Jahren eine beeindruckende Dynamik gezeigt: Steigende Preise, Rekord auf Rekord bei den Volumina und ein ungebremstes Interesse internationaler Investoren.
Im Juli 2025 überschritt der Preisindex mit 227 Punkten sein Allzeithoch von 2014 um 31,7 %. Gleichzeitig wuchs die Bevölkerung auf über 4 Mio. Menschen an – ein zweifellos historischer Meilenstein, der die Rolle der Golfmetropole als Magnet für Talente, Kapital und Unternehmen unterstreicht.
Doch unter der Oberfläche zeichnen sich strukturelle Veränderungen ab, die eine differenzierte Betrachtung nötig machen. Besonders die Interaktion einer sich aufbauenden Angebotswelle in den niedrigen Qualitätssegmenten mit der langfristigen Nachfrageentwicklung wird den Markt innerhalb der kommenden Jahre prägen und verändern.
Dynamischer Zuzug treibt die Nachfrage
Dubai wächst schneller, als viele Prognosen erwarten ließen: Die Bevölkerung des Emirats stieg zuletzt im Jahreszeitraum um rund 230.000 Einwohner. Damit erreichte die Stadt erstmals über 4 Mio. Bewohner, ein Wachstum von 6,1 % in nur einem Jahr. Vor diesem Hintergrund ist damit zu rechnen, dass Dubai bis 2030 die Marke von 5 Mio. Einwohnern überschreiten dürfte.
Rechnet man diesen Zuwachs in reale Wohnraumnachfrage um, so ergibt sich ein jährlicher Bedarf von rund 35.000 bis 45.000 zusätzlichen Wohneinheiten, wenn man nur den Anteil der Zuwanderer betrachtet, die im regulären Miet- oder Kaufmarkt unterkommen.
Die Nachfragebasis ist also stark – entscheidend ist jedoch, wie sie sich auf Lagen und Segmente verteilt.
Preis- und Mietentwicklung
Dementsprechend zeigt sich die Preis- und Mietentwicklung überaus robust:
- Der Property Monitor Dynamic Price Index weist im Juli 2025 einen Wert 31,7 % über dem Peak von 2014 aus. Inflationsbereinigt entspricht dies einem realen Zuwachs von ca. 6 %.
- In Q1 2025 zogen Apartmentpreise um 10–17 % an, Villenpreise um 8 %.
- Mieten verteuerten sich 2024 um durchschnittlich 19 % und steigen im Jahresverlauf 2025 weiter zweistellig.
Pipeline und Angebotsseite
Zwischen 2025 und 2027 werden laut Daten von Propertymonitor voraussichtlich knapp 292.000 Einheiten fertiggestellt:
Besonders auffällig: Der überwiegende Teil der Pipeline entfällt auf qualitativ minderwertige Apartments in stark wachsenden, aber infrastrukturell weniger ausgereiften Communities wie dem Dubai Land Residence Complex (DLRC), Dubai South oder Downtown Jebel Ali („Junk Bias“.
Kurzfristiges Überangebot, langfristige Chancen
Vor diesem Hintergrund rechnen wir in diesen Lagen – trotz üblicherweise in diesem Segment auftretender Lieferverzögerungen – in den kommenden zwei bis drei Jahren mit der Herausbildung eines Überangebots.
Folgerichtig wird dies in einzelnen Submärkten zu zwischenzeitlichem Druck auf Mieten wie Verkaufspreise führen, was die Preisdifferenz für Premiumobjekte bzw. -lagen deutlich ausweiten wird.
Temporäre Mietdelle als „Blessing in Disguise“
Sobald und sofern sich die oben skizzierte Entwicklung manifestiert, sollte diese nicht als Schwäche- bzw. Verkaufssignal für den Standort Dubai misinterpretiert werden, denn: Die Verfügbarkeit bezahlbaren Wohnraums ist von erheblicher Bedeutung für die Attraktivität des Standorts für Unternehmen und Arbeitnehmer.
Sie stimuliert weitere Zuwanderung ebenso wie ausländische Direktinvestitionen, die Arbeitsplätze und Wirtschaftswachstum schaffen. Gerade für untere und mittlere Einkommensgruppen könnte eine solche Entwicklung den Ausschlag geben, sich für Dubai als Wohn- und Arbeitsort zu entscheiden.
Demnach ist damit zu rechnen, dass eine zwischenzeitliche Mietdelle im niedrigen Preissegment die Migrationsdynamik und somit das Wachstum des Standorts sogar zusätzlich antreiben wird.
Luxus- und Spezialsegmente
In H1 2025 wurden im Luxussegment über 1.400 Transaktionen im Wert von mehr als 20 Mio. AED abgeschlossen – ein Plus von 82,5 % gegenüber dem Vorjahr. Wie schon in vorangehenden Berichten erwähnt, hat sich Dubai zur bevorzugten Auswanderungsdestination für Vermögende etabliert und zog in 2024 rund doppelt so viele vermögende Einwanderer an wie die zweitplatzierten USA (Henley & Partner).
In diesem Segment spielen „Branded Residences“ sowie Villas die Schlüsselrolle, da diese die bevorzugten Zielobjekte der zahlungskräftigen Klientel sind.
Dubai profitiert von einem kontinuierlichen Zuzug europäischer, nordamerikanischer und asiatischer HNWIs, die nicht nur hochwertigen Wohnraum nachfragen, sondern typischerweise auch Investitionskapital und somit Wirtschaftswachstum „importieren“.
Neben den genannten Zuwanderern gibt es mutmaßlich eine weitaus größere Kohorte vermögender Investoren, die eine solche Immobilie als Zweitwohnsitz, Urlaubsdomizil oder schlicht „Plan B“ für eine spätere Auswanderung erwirbt.
Angesichts der derzeitigen geoplitischen Umwälzungen rechnen wir mit einer Fortsetzung dieses Trends und einer anhaltend stabilen Nachfrage in Dubais Luxussegment.
Fazit und Ausblick
Der Immobilienmarkt in Dubai steht vor einem Paradigmenwechsel.
Während die vergangenen vier Jahre durch Preissteigerungen in allen Lagen und Segmenten geprägt waren, wird die nahe Zukunft zu einer erhöhten Differenzierung bei Angebot und Nachfrage führen – mit entsprechenden Implikationen für Immobilieninvestoren.
Für die Entwicklung und Umsetzung einer erfolgreichen Investitionsstrategie ist dabei die richtige Einschätzung künftiger Lageentwicklungen ebenso wichtig wie die Qualität von Bausubstanz und laufendem Immobilienmanagement. Dabei sollte der Realität bereits erstellter Projekte mehr Gewicht beigemessen werden als luftigen Versprechen in Hochglanzprospekten.
Als zentrale Erkenntnis bleibt: Qualität wird sich durchsetzen, Objekte von sehr guter Qualität und Lage werden von einem zwischenzeitlichen Überangebot in der Peripherie weitgehend unbeeindruckt bleiben und ihre Eigentümer vom langfristigen Wachstum Dubais überproportional profitieren.
