Nachdem der Lockdown in Dubai nun einige Monate zurückliegt, lohnt sich für Immobilienkäufer in Dubai der Blick auf die aktuelle Situation sowie die kurz- bis mittelfristig zu erwartenden Entwicklungen in Dubais Immobilienmarkt.
Dabei soll der Fokus des folgenden Beitrags auf den makroökonomischen Fundamentaldaten sowie wesentlichen Veränderungen im geopolitischen Gefüge liegen, da diese Rahmenbedingungen für einen hochvernetzten Wirtschaftsstandort wie Dubai von herausragender Bedeutung sind, mithin die Entwicklung des Emirats Dubai im kommenden Zyklus maßgeblich beeinflussen werden.
Dollarschwäche: Dubai-Immobilien in Fremdwährungen günstiger
Markanter Rückgang: Verlauf des US-Dollarindex seit Ende März 2020
Die in den vergangenen Monaten zunehmende Schwäche des US-Dollar gegenüber den wesentlichen Währungen dieser Welt, gemessen durch den sogenannten Dollarindex, verbilligt Immobilien in Dubai gemessen in Fremdwährungen. So zeigt der Dollarindex in einer Dreimonatsbetrachtung zum Stichtag 22.08.2020 einen Rückgang um ganze 10,2 Prozent, was aufgrund der festen Kopplung des VAE-Dirham an den US-Dollar einer identischen Abwertung des VAE-Dirham gleichkommt.
Es ist überaus naheliegend und empirisch begründet, dass sich die genannten Verschiebungen in den Währungskonstellationen auf die Nachfrage nach Investitionsgütern in Dubai – insbesondere Immobilien – positiv auswirken werden.
Zunahme der Handelsbeziehungen mit China bzw. Hong Kong
Die Skyline von Hong Kong
Die Entscheidung Chinas zur faktischen Machtübernahme in Hong Kong sowie der weiter eskalierende Handelskrieg zwischen China und den USA bewegen Chinas Unternehmer und Vermögende vermehrt dazu, nach alternativen Standorten für Investitionen, das Studium der Kinder sowie ggfs. den persönlichen langfristigen Aufenthalt zu suchen.
Der Aufbau wirtschaftlicher Beziehungen zwischen China und den VAE (insbesondere Dubai) wurde bereits seit mehreren Jahren vonseiten beider Regierungen aktiv vorangetrieben. Mit Erfolg, denn für das erste Halbjahr 2020 beziffert der „Dubai FDI Monitor“ den Zufluss chinesischer Direktinvestitionen in Dubais Volkswirtschaft auf zwölf Milliarden AED (ca. 2,8 Milliarden Euro) – Tendenz stark steigend.
Für Dubai spricht dabei seine zentrale Lage zwischen Ost und West, seine hochmoderne Logistikinfrastruktur inklusive seiner Einbindung in Chinas Seidenstraßenprojekt („Belt and Road Initiative“) sowie die Steuerfreiheit gewerblicher wie auch persönlicher Einkommen.
Aus Sicht eines Hong Kong-Residents erscheint die Investition in Immobilien in Dubai aber zuallererst aus preislicher Hinsicht interessant: Laut Immobilienanalyst Savills (Savills Prime Index: World Cities) kostet eine Luxuswohnimmobilie in Hong Kong derzeit durchschnittlich 4.440 USD pro Quadratfuß (rund 40.260 EUR/qm), in Dubai lediglich rund ein Achtel dessen (560 USD /sq.ft. bzw. 5.078 EUR/qm).
Erholung des Weltmarktpreises für Rohöl
Seit dem markanten Rückgang des Ölpreises im Zuge der Covid19-Krise konnte sich der Preis für Öl der Marke „Brent“ um rund 30% erholen (Zeitraum Mitte April bis 20.08.2020).
Während das Emirat Dubai sich in der jüngeren Vergangenheit kontinuierlich und strategisch bewusst unabhängiger vom Rohölpreis gemacht hat, gilt dies für eine Vielzahl benachbarter Länder weitaus weniger. Da eine Reihe dieser Länder – darunter Saudi Arabien – wichtige Quellmärkte für Immobilien in Dubai darstellen, spielt der Ölpreis aufgrund dieser Zweitrundeneffekte eine durchaus wichtige Rolle für die Immobiliennachfrage in Dubai.
Gleichwohl wurden auch im Emirat Dubai vor wenigen Monaten substanzielle neue Erdölvorkommen erschlossen. Es ist insofern nur folgerichtig, dass sich ein steigender Ölpreis positiv auf die Finanzsituation des Emirats und künftige Infrastrukturinvestments auswirkt.
Einigung mit Israel zur Aufnahme diplomatischer Beziehungen
Am 13.08.2020 verkündeten die VAE und Israel das Aufschlagen eines neuen Kapitels in der Geschichte beider Länder. Die getroffene Vereinbarung sieht die Etablierung diplomatischer Beziehungen sowie die Entwicklung reger Handelsbeziehungen zwischen beiden Ländern vor.
Unter der Voraussetzung, dass der eingeschlagene Weg der Kooperation weiter beschritten wird, werden Dubais Tourismus, Handel, IT, Immobilien sowie weitere Wirtschaftssektoren durch die Erschließung dieses überaus wichtigen Quellmarktes im mittleren Zeithorizont eine deutliche Belebung erfahren.
Fazit und Ausblick
Da sich die Immobilienpreise in Dubai im Gegensatz zu den meisten Metropolen weltweit in den vergangenen sechs Jahren rückläufig entwickelten (siehe auch unseren Artikel vom 01.10.2019), sind die Abwärtsrisiken hier selbst im Falle weiterer Konjunkturdellen stärker begrenzt. Die expansive währungsseitige Konstellation stimuliert dabei die Nachfrage aus dem Ausland zusätzlich.
Das zweifellos größte Potenzial jedoch, die nächste Hausse in Dubais Immobilienmarkt zu initiieren und zu befeuern, bergen die neuen Handelspartner, allen voran der wirtschaftliche Riese China.
Die Tatsache, dass allein die Metropole Hong Kong ein um den Faktor 3,5 höheres Bruttoinlandsprodukt im Vergleich zu Dubai aufweist, lässt das Potenzial erahnen, das der Aufstieg Dubais zur Mainstreamdestination für chinesische Investoren birgt.
