{"id":46305,"date":"2026-09-08T06:12:56","date_gmt":"2026-09-08T06:12:56","guid":{"rendered":"https:\/\/property-dubai.com\/?p=46305"},"modified":"2026-09-08T06:20:20","modified_gmt":"2026-09-08T06:20:20","slug":"fr-marche-bureaux-dubai-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/property-dubai.com\/fr\/fr-marche-bureaux-dubai-2026\/","title":{"rendered":"March\u00e9 des bureaux \u00e0 Duba\u00ef en 2026 : la raret\u00e9 reste le facteur dominant"},"content":{"rendered":"
\n

\nLe march\u00e9 des bureaux \u00e0 Duba\u00ef a connu une \u00e9volution remarquable au deuxi\u00e8me trimestre 2026 : malgr\u00e9 une incertitude g\u00e9opolitique accrue, la demande a continu\u00e9 de progresser. Dans le m\u00eame temps, les surfaces de bureaux de haute qualit\u00e9 sont devenues si rares que la pression sur la demande et les prix se d\u00e9place d\u00e9sormais de plus en plus vers des segments de qualit\u00e9 inf\u00e9rieure.\n<\/p>\n

\nLe nombre de contrats de location de bureaux enregistr\u00e9s a augment\u00e9 de 24,6 % au deuxi\u00e8me trimestre 2026 par rapport \u00e0 l’ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente et de 15,1 % par rapport au trimestre pr\u00e9c\u00e9dent (source : JLL). Cette croissance a \u00e9t\u00e9 principalement port\u00e9e par les nouvelles locations. Dans le contexte des tensions r\u00e9gionales, nous consid\u00e9rons cette \u00e9volution comme un signe clair de confiance persistante des entreprises, m\u00eame si certains utilisateurs ont temporairement report\u00e9 leurs d\u00e9cisions d’expansion.\n<\/p>\n

\nL’incertitude semble donc avoir jusqu’\u00e0 pr\u00e9sent peu affaibli la demande globale. Elle modifie toutefois de plus en plus la mani\u00e8re dont les entreprises couvrent leurs besoins en surfaces.\n<\/p>\n

\nPrime Office \u2013 une ressource rare \u00e0 Duba\u00ef
\n<\/h2>\n

\nLa raret\u00e9 des surfaces de bureaux de haute qualit\u00e9 a d\u00e9sormais atteint un niveau exceptionnel.\n<\/p>\n

\n

\nLe taux de vacance sur l’ensemble du march\u00e9 est pass\u00e9 de 7,7 % \u00e0 6,1 % en un an. Dans le segment Prime, il n’est plus que de 0,7 %, contre 4,2 % pour les surfaces Grade A.\n<\/p>\n<\/div>\n

<\/p>\n

\n \"Taux
\n<\/figure>\n

\nLes surfaces Prime sont ainsi pratiquement enti\u00e8rement lou\u00e9es.\n<\/p>\n

\nDans le m\u00eame temps, aucune nouvelle surface de bureaux significative n’a \u00e9t\u00e9 livr\u00e9e au deuxi\u00e8me trimestre. Environ 940 000 sq ft de livraisons sont attendues pour le second semestre 2026.\n<\/p>\n

\nLa taille brute du pipeline de d\u00e9veloppement surestime toutefois la quantit\u00e9 de surfaces qui seront r\u00e9ellement disponibles. De nombreux projets ont d\u00e9j\u00e0 s\u00e9curis\u00e9 des pr\u00e9locations avant leur ach\u00e8vement, ce qui signifie qu’une partie de la nouvelle offre n’arrivera m\u00eame pas sur le march\u00e9 locatif libre lors de sa livraison.\n<\/p>\n

\nPar ailleurs, certains immeubles existants ont temporairement \u00e9t\u00e9 retir\u00e9s du march\u00e9 pour des travaux de r\u00e9novation et de modernisation.\n<\/p>\n

\nLa p\u00e9nurie de surfaces de bureaux de haute qualit\u00e9 pourrait donc durer plus longtemps que ne le laisse supposer, \u00e0 premi\u00e8re vue, le pipeline de d\u00e9veloppement annonc\u00e9.\n<\/p>\n

\nLa p\u00e9nurie du segment Prime transforme l’ensemble du march\u00e9
\n<\/h2>\n

\nLes effets ne se limitent d\u00e9sormais plus aux surfaces Prime et Grade A.\n<\/p>\n

\nLe manque de bureaux de haute qualit\u00e9 oblige de plus en plus les entreprises \u00e0 \u00e9largir leur recherche vers le Grade B et, dans certains cas, m\u00eame vers le Grade C.\n<\/p>\n

\nCette \u00e9volution se refl\u00e8te d\u00e9j\u00e0 dans les taux de vacance : pour le Grade B, le taux de vacance est pass\u00e9 de 10,9 % \u00e0 8,0 % en douze mois, tandis qu’il est pass\u00e9 de 12,7 % \u00e0 10,9 % pour le Grade C.\n<\/p>\n

\nCet effet de spillover est encore plus visible au niveau des loyers.\n<\/p>\n

\n

\nAlors que les loyers Prime ont progress\u00e9 de 13,6 % sur un an et ceux du Grade A de 26,2 %, le Grade B a enregistr\u00e9 la plus forte hausse de toutes les cat\u00e9gories, avec 31,5 %.\n<\/p>\n<\/div>\n

<\/p>\n

\n \"Croissance
\n<\/figure>\n

\nPour les investisseurs, il s’agit d’une \u00e9volution importante.\n<\/p>\n

\nLa th\u00e8se d’investissement du march\u00e9 des bureaux \u00e0 Duba\u00ef ne se limite donc plus aux emplacements premium traditionnels. La p\u00e9nurie au sommet du march\u00e9 g\u00e9n\u00e8re une demande suppl\u00e9mentaire dans des segments qui, jusqu’\u00e0 pr\u00e9sent, \u00e9taient nettement moins au centre de l’attention des investisseurs institutionnels et professionnels.\n<\/p>\n

\nGrade B : la th\u00e8se d’investissement la plus int\u00e9ressante ?
\n<\/h2>\n

\nUne croissance des loyers de 31,5 % en un an attire in\u00e9vitablement l’attention. Cela ne signifie toutefois en aucun cas que les bureaux Grade B soient g\u00e9n\u00e9ralement attractifs.\n<\/p>\n

\nLes entreprises qui se tournent vers le Grade B faute de surfaces Grade A disponibles n’abandonnent pas pour autant leurs exigences de qualit\u00e9. L’emplacement, l’accessibilit\u00e9, les possibilit\u00e9s de stationnement, l’efficacit\u00e9 des surfaces, les \u00e9quipements techniques et l’apparence de l’immeuble restent des crit\u00e8res importants.\n<\/p>\n

\nLa redistribution de la demande devrait donc profiter en particulier aux immeubles capables de constituer une alternative cr\u00e9dible au Grade A ou pouvant \u00eatre repositionn\u00e9s dans cette direction avec un investissement en capital raisonnable.\n<\/p>\n

\nLes actifs d\u00e9tenus en Single Ownership peuvent \u00eatre particuli\u00e8rement int\u00e9ressants, car les mesures de modernisation, la strat\u00e9gie locative et le positionnement peuvent y \u00eatre pilot\u00e9s de mani\u00e8re centralis\u00e9e.\n<\/p>\n

\nAlors que la p\u00e9nurie des surfaces Prime et ses effets sur les loyers et les valorisations sont d\u00e9sormais largement reconnus, les cons\u00e9quences pour les immeubles de bureaux de cat\u00e9gories de qualit\u00e9 inf\u00e9rieures semblent encore moins compl\u00e8tement int\u00e9gr\u00e9es dans les prix du march\u00e9.\n<\/p>\n

\n

\nNous estimons donc que certaines des opportunit\u00e9s les plus int\u00e9ressantes pourraient se situer dans des actifs o\u00f9 la qualit\u00e9 et la profondeur de la demande future ont d\u00e9j\u00e0 \u00e9volu\u00e9 \u2013 ou sont sur le point de le faire \u2013 alors que le march\u00e9 n’a pas encore pleinement int\u00e9gr\u00e9 cette transition dans les prix.\n<\/p>\n<\/div>\n

\nLa flexibilit\u00e9 gagne en importance
\n<\/h2>\n

\nParall\u00e8lement, une autre partie du march\u00e9 des bureaux gagne en importance : les Flexible Offices et les Business Centers.\n<\/p>\n

\nJLL et d’autres observateurs du march\u00e9 font \u00e9tat d’une demande croissante pour les espaces de bureaux flexibles. Les raisons sont \u00e9videntes : un investissement en capital plus faible, des barri\u00e8res \u00e0 l’entr\u00e9e r\u00e9duites et des engagements contractuels plus courts permettent aux entreprises d’entrer sur le march\u00e9 avec moins de risques ou de d\u00e9velopper leur activit\u00e9 de mani\u00e8re plus flexible.\n<\/p>\n

\nCette \u00e9volution est particuli\u00e8rement pertinente dans l’environnement actuel.\n<\/p>\n

\nCertaines entreprises ont temporairement report\u00e9 leurs d\u00e9cisions d’expansion ou \u00e9vitent des engagements \u00e0 long terme. Dans le m\u00eame temps, les r\u00e9ductions de surfaces sont rest\u00e9es limit\u00e9es, les espaces disponibles ont \u00e9t\u00e9 rapidement absorb\u00e9s et la majorit\u00e9 des entreprises continuent de poursuivre leurs strat\u00e9gies immobili\u00e8res \u00e0 plus long terme.\n<\/p>\n

\nLa demande croissante pour les bureaux flexibles et les Business Centers n’est donc pas n\u00e9cessairement le signe d’un engagement moindre envers Duba\u00ef.\n<\/p>\n

\nCes mod\u00e8les permettent plut\u00f4t aux entreprises de dissocier la d\u00e9cision d’\u00e9tablir une pr\u00e9sence \u00e0 Duba\u00ef de celle de s’engager \u00e0 long terme sur une surface d\u00e9termin\u00e9e.\n<\/p>\n

\nLes solutions flexibles permettent ainsi aux entreprises de se d\u00e9velopper aujourd’hui sans devoir d\u00e9j\u00e0 d\u00e9terminer la quantit\u00e9 de bureaux dont elles auront besoin dans plusieurs ann\u00e9es.\n<\/p>\n

\nUn march\u00e9 de bureaux, plusieurs cas d’investissement
\n<\/h2>\n

\nDans le contexte d’un march\u00e9 des bureaux en croissance et de plus en plus diff\u00e9renci\u00e9, la th\u00e8se d’investissement dominante pour Prime et Grade A reste la raret\u00e9.\n<\/p>\n

\nPour certains actifs Grade B, une autre th\u00e8se d’investissement \u00e9merge : demande de spillover et potentiel de repositionnement.\n<\/p>\n

\nLes Flexible Offices r\u00e9pondent quant \u00e0 eux \u00e0 un autre profil structurel de demande, dans lequel une immobilisation de capital plus faible et des engagements locatifs plus courts jouent un r\u00f4le central.\n<\/p>\n

<\/p>\n

\n \"Cas
\n<\/figure>\n

\nCes segments pr\u00e9sentent des profils risque-rendement diff\u00e9rents.\n<\/p>\n

\n

\nEn cons\u00e9quence, les fondamentaux solides du march\u00e9 dans son ensemble ne suffisent de plus en plus \u00e0 eux seuls pour \u00e9valuer l’attractivit\u00e9 d’un investissement individuel.\n<\/p>\n<\/div>\n

\nLa s\u00e9lection des actifs devient de plus en plus d\u00e9terminante
\n<\/h2>\n

\nLe fait que le march\u00e9 des bureaux \u00e0 Duba\u00ef soit attractif pour les investisseurs apr\u00e8s plusieurs ann\u00e9es de forte croissance des loyers n’est d\u00e9sormais plus un secret.\n<\/p>\n

\nDe faibles taux de vacance et une forte hausse des loyers ne signifient toutefois pas automatiquement qu’un point d’entr\u00e9e soit attractif si cette \u00e9volution est d\u00e9j\u00e0 enti\u00e8rement refl\u00e9t\u00e9e dans le prix d’acquisition d’un actif.\n<\/p>\n

\nLes questions plus approfondies deviennent donc d\u00e9terminantes :\n<\/p>\n

\n

\nQuels immeubles profitent r\u00e9ellement du spillover provenant des segments de qualit\u00e9 sup\u00e9rieurs ? O\u00f9 un repositionnement cibl\u00e9 peut-il faire \u00e9voluer un actif vers un segment de march\u00e9 plus haut de gamme ? Quelle part de l’offre concurrente future arrivera r\u00e9ellement sur le march\u00e9 libre \u2013 et quelle part est d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9-lou\u00e9e ? Et quelle croissance des loyers peut \u00eatre obtenue de mani\u00e8re durable sans devoir s’appuyer sur des hypoth\u00e8ses trop optimistes dans l’underwriting ?\n<\/p>\n<\/div>\n

\nLa croissance moyenne des loyers de 31,5 % dans le Grade B constitue un signal de march\u00e9 important. Elle dit cependant peu de choses sur les immeubles et les emplacements individuels qui b\u00e9n\u00e9ficieront durablement de cette \u00e9volution.\n<\/p>\n

\nLa question d\u00e9terminante est donc de savoir o\u00f9 les \u00e9volutions pr\u00e9visibles de l’offre et de la demande peuvent conduire \u00e0 une mauvaise valorisation au niveau de l’actif.\n<\/p>\n

\nUne analyse d’investissement approfondie devrait donc notamment prendre en compte la microlocalisation, la qualit\u00e9 de l’immeuble et son potentiel de repositionnement, les loyers existants et r\u00e9alisables, l’offre concurrente future ainsi que le prix d’acquisition concret.\n<\/p>\n

\nL’opportunit\u00e9 la plus attractive ne se situe donc pas n\u00e9cessairement l\u00e0 o\u00f9 la croissance est d\u00e9j\u00e0 la plus visible.\n<\/p>\n

\nConclusion
\n<\/h2>\n

\nLe deuxi\u00e8me trimestre 2026 a constitu\u00e9, d’une certaine mani\u00e8re, un test de r\u00e9sistance pour le march\u00e9 des bureaux \u00e0 Duba\u00ef : malgr\u00e9 les tensions r\u00e9gionales, le nombre de contrats de location enregistr\u00e9s a continu\u00e9 d’augmenter tandis que le taux de vacance a de nouveau diminu\u00e9.\n<\/p>\n

\nMais le changement au sein m\u00eame du march\u00e9 est encore plus significatif.\n<\/p>\n

\nLe manque de surfaces de bureaux de haute qualit\u00e9 d\u00e9place la demande vers des segments de qualit\u00e9 inf\u00e9rieurs. Le Grade B affiche d\u00e9sormais la plus forte croissance des loyers, tandis que les concepts de bureaux flexibles gagnent encore en importance en raison de l’\u00e9volution des besoins des utilisateurs.\n<\/p>\n

\nL’opportunit\u00e9 consiste donc de plus en plus \u00e0 identifier les actifs susceptibles de b\u00e9n\u00e9ficier le plus fortement des contraintes structurelles d’offre du march\u00e9 des bureaux \u00e0 Duba\u00ef.\n<\/p>\n

\n

\nM\u00eame si nous estimons que les fondamentaux solides du march\u00e9 devraient se maintenir au moins \u00e0 moyen terme, la surperformance par rapport au march\u00e9 global devrait d\u00e9pendre de plus en plus de la s\u00e9lection des bons actifs et de moins en moins de la seule dynamique g\u00e9n\u00e9rale du march\u00e9.\n<\/p>\n<\/div>\n

<\/p>\n

\n
\n \u00c0 propos de l’auteur\n <\/div>\n

\n Christian Atzert
\n <\/h3>\n

\n Directeur g\u00e9n\u00e9ral | Smart Living Properties\n <\/p>\n

\n Christian Atzert est directeur g\u00e9n\u00e9ral de Smart Living Properties et actif depuis plus de vingt ans sur le march\u00e9 immobilier des \u00c9mirats arabes unis.\n <\/p>\n

\n Ses analyses reposent sur l’\u00e9valuation des donn\u00e9es de transaction du Dubai Land Department ainsi que sur l’\u00e9tude de communaut\u00e9s, de segments de march\u00e9 et d’actifs immobiliers individuels.\n <\/p>\n

\n Il conseille des entrepreneurs, des family offices et des investisseurs priv\u00e9s dans la constitution et la structuration de portefeuilles immobiliers \u00e0 Duba\u00ef.\n <\/p>\n

\n


\n Profil LinkedIn
\n <\/a><\/p><\/div>\n<\/section>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Le march\u00e9 des bureaux \u00e0 Duba\u00ef continue de se resserrer malgr\u00e9 les incertitudes g\u00e9opolitiques. Le taux de vacance Prime est tomb\u00e9 \u00e0 0,7 %, tandis que le Grade B affiche la plus forte croissance des loyers. Nous analysons comment cette raret\u00e9 transforme le march\u00e9 et les opportunit\u00e9s d\u2019investissement.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":46306,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[1826,910],"tags":[1831,1832,1833,1829,1827,1828,1830,1834],"class_list":["post-46305","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilier-dentreprise","category-investisseurs-institutionnels","tag-bureaux-grade-a-dubai","tag-bureaux-grade-b-dubai","tag-dubai-office-market","tag-immobilier-commercial-dubai","tag-immobilier-de-bureaux-dubai","tag-investissement-bureaux-dubai","tag-loyers-bureaux-dubai","tag-prime-office"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/property-dubai.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/46305","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/property-dubai.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/property-dubai.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/property-dubai.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/property-dubai.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=46305"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/property-dubai.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/46305\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":46319,"href":"https:\/\/property-dubai.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/46305\/revisions\/46319"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/property-dubai.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/46306"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/property-dubai.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=46305"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/property-dubai.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=46305"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/property-dubai.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=46305"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}